物业行业利润率的拐点正在成为判断公司投资价值的关键变量。东吴证券研报显示，绿城服务、中海物业、万物云等部分公司2023年物业服务业务毛利率已出现企稳回升。过去几年物业公司利润波动远大于收入波动，最核心原因正是利润率的变化。未来利润率分化将进一步加剧，而“增效类”举措（提升管理坪效、清退亏损项目、提高新拓项目盈利标准）较“降本类”措施（调整组织架构、偷减人员）更具可持续性。利润率已现拐点的公司有望迎来年维度估值修复。
利润率分化加剧——物业服务业务成主导变量
过去几年典型物业公司利润的波动远大于收入的波动，即使剔除商誉减值影响，利润波动依然较收入波动更为明显，核心原因是利润率的变化。未来几年，非业主增值服务及社区增值服务业务发展都将较为平稳，且在收入结构中的占比也会有所下降，物业服务业务的利润率将主导公司整体利润率的变化。
对物业服务业务利润率提升较为有效的举措有：1）提高新拓项目盈利能力准入标准；2）清退前期亏损项目减轻历史包袱；3）城市和项目布局上追求密度，提高员工管理坪效；4）调整员工薪酬机制，提升人员复用率；5）科技设备的替代等。以上经营动作的调整速度和力度，决定了各公司利润率止跌回稳的进程。公司间经营战略和能力的差距，也将体现在未来利润率的变化上，分化必将加剧。
“增效”与“降本”——可持续性的本质区别
目前主流的改善利润率的方式可以分为“降本类”和“增效类”。“降本类”措施包括调整组织架构减少管理层级、降低管理费用和销售费用标准、偷减项目人头数、增加外包比例等。这些措施要不属于一次性事项，要不可能降低服务满意度或阻碍业务开展，并不具备可持续性。
“增效类”举措则相对更具备可持续性。例如，通过提高新拓项目盈利标准直接改善新项目利润率；通过清退亏损项目减轻历史负担；通过城市密度布局提升单城管理效率；通过科技设备替代降低长期人力成本。在分析一家公司利润率的改变时，需要追根溯源，例如物业服务业务毛利率的提升（通常代表经营效率的提升）就较单纯的管理费用或销售费用的下降更好。绿城服务、中海物业、万物云等公司的毛利率回升更多来自“增效”而非“降本”。
利润率拐点——中期趋势与投资机会
利润率的变化是一个中期维度的变量，扭转趋势并不容易。物业公司退出项目并非易事，过往亏损项目将形成拖累，新拓项目或经营增效带来的利润率的提升对整体利润率的影响需要一定时间，通常需要1-2年甚至更长时间方能有所体现。即当下观察到利润率已经有所回升的公司早在2022年或更早就开始进行调整。
而一旦趋势形成，在未来一定时间趋势也会持续。因此需要特别关注利润率已经出现拐点的公司，其利润率的修复可能带来年度维度的估值修复的投资机会。当前时点，绿城服务、中海物业、万物云已出现明确的毛利率企稳回升信号。央国企中保利物业、华润万象生活在综合毛利率层面也有改善。民企中永升服务、新城悦服务在部分维度有所回升。建议重点关注已实现利润率拐点的公司，把握年维度估值修复机会。
