海通证券物业板块2024年中报综述报告显示，物业管理行业正经历从高速增长到高质量发展的转型阵痛期。2024年上半年，24家重点物业企业共实现营收1142.2亿元（同比+5.9%），但归母净利润仅62.1亿元（同比-38.2%），行业利润首次出现负增长。毛利率均值降至22.9%（同比-1.45pct），18家企业毛利率同比下降。本文基于海通证券报告，系统分析物业管理企业的业绩分化、盈利压力与结构性机会。
营收增速回落但仍在扩张，企业间分化明显
1H2024，重点跟踪的24家上市物业企业营收同比增长5.9%，增速较往年继续回落。碧桂园服务以210.5亿元收入领跑行业，越秀服务（+29.7%）和华润万象生活（+17.1%）增速领先。从梯队看，TOP16-20营收增速最高（+7.9%），TOP1-5次之（+7.8%），TOP21-24几乎零增长（-0.1%）。中型物企增速领先，尾部企业增长乏力，行业集中度持续提升。
营收增长主要来自第三方外拓和增值服务创新。头部企业通过市场化拓展持续扩大在管面积，商管类企业（华润万象生活、宝龙商业、星盛商业）通过购物中心运营实现高单位效能收入。但行业增速从20%以上区间回落至个位数，反映新增项目放缓、存量竞争加剧。
利润首次负增长——减值计提与成本压力是主因
1H2024归母净利润62.1亿元，同比下滑38.2%，行业利润首次出现负增长。华润万象生活以19.1亿元领跑，同比+36%；绿城服务同比+21.5%。但部分企业亏损较多拖累整体表现，尾部企业归母净利润均值从正转负（TOP21-24均值-5.79亿元，同比-267%）。利润增速显著低于营收增速，反映行业面临多重压力。
利润下滑的主因包括：一是应收账款减值计提增加，部分企业应收款/营收占比超过100%（合景悠活188%、世茂服务145%）；二是人工成本持续上升压缩利润空间；三是关联方风险传导，部分企业因关联地产公司流动性问题计提减值。但头部物企（华润万象生活、中海物业、保利物业）利润保持正增长，行业利润向头部集中的趋势强化。
毛利率下行——竞争加剧与成本上升
1H2024毛利率均值22.9%，同比减少1.45个百分点；中值20.8%，同比减少2.39个百分点。24家企业中仅6家毛利率同比上升，18家同比下降。星盛商业、华润万象生活、宝龙商业毛利率达33%以上，商管模式盈利能力显著优于住宅物管。招商积余、新大正毛利率在13%以下，主要受住宅物管竞争激烈影响。
行政开支占营收比重均值10.2%，同比下降1.45个百分点，反映企业在成本管控上的努力。但毛利率下行幅度大于费用率改善幅度，净利率压力依然较大。展望下半年，行业竞争格局有望逐步改善，头部物企凭借规模效应和品牌溢价，盈利能力有望率先企稳回升。
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物业各梯队业绩对比（1H2024 vs 1H2023）| 梯队 | 营收均值（百万元） | 营收增速 | 归母净利润均值（百万元） | 利润增速 |
|---|
| TOP1-5 | 1,270 | +7.8% | 1,141 | -7.8% |
| TOP6-10 | 583 | +1.5% | 343 | +4.9% |
| TOP11-15 | 222 | +7.3% | 162 | +9.2% |
| TOP16-20 | 151 | +7.9% | 118 | +188.7% |
| TOP21-24 | 707 | -0.1% | -579 | -267% |
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