回款能力是物业行业在宏观经济波动期的“试金石”。东吴证券研报预测，2024年行业整体收缴率将逊于2023年。应收款增长成为普遍现象，真正需要关注的是“一年以上应收款”占比和周转天数的变化——央国企该项指标普遍低于民企，优势明显。收缴率下降带来的经营活动现金流减少将影响分红能力。部分优秀公司如绿城服务、华润万象生活、保利物业通过严格回款管控有望维持收缴率稳定，展现出优于行业平均的经营管控能力。
收缴率承压——宏观经济影响支付能力与意愿
2024年受到内外部因素影响，整体宏观经济面临一定挑战。对物业公司而言，C端/B端/G端客户的支付能力及支付意愿均出现不同程度的下降，行业整体收缴率将逊于2023年。但部分优秀公司通过多种催收措施，可将收缴率维持到与2023年基本持平的水平，主要得益于其在管项目本身不错的质地，同时经营管控能力也更为出色。
收缴率下降带来的首要影响即物业公司的应收款将有所增长。但由于行业业务模式的特殊性，真正需要关注的指标应为“一年以上应收款”的占比和周转天数的变化。若占比或周转天数快速提升，则需要引起重视。央国企一年以上应收款占比水平普遍低于民企。保利物业、华润万象生活、中海物业等央国企的应收款结构更优，而部分民企一年以上应收款占比已出现快速提升。
净现比分化——经营现金流面临考验
收缴率的变化带来的第二个影响即物业公司的经营活动现金流入将有所下降。大部分公司在2023年都实现了1倍以上的净现比（经营活动现金流净额/归母净利润）。2024年不同公司间将出现分化，对回款把控严格的公司将仍能维持1倍以上的净现比，同时也会出现一批净现比不到1倍的公司。
需要注意的是，部分公司例如由于家装业务的影响，其现金流的滞后支出会造成净现比的下降。若这类业务未来并无持续推进，应当剔除这部分业务对现金流的影响后再考虑其净现比，才能反应公司真实的回款能力和经营能力。越秀服务和建发服务2024年均会受家装业务的影响。关于收缴率和现金流的预测，更需要关注能够实现逆市增长或稳定的公司，因为其必然在经营管控或项目质量上优于行业平均水平。绿城服务以及华润万象生活、保利物业等央国企将更有机会实现更好的收缴率和现金流表现。
回款能力的投资启示——分化中识别优质标的
回款能力的差异正在成为物业公司估值分化的核心因素之一。在行业收缴率整体承压的背景下，仍能维持收缴率稳定的公司展现出更强的经营管控能力和更优质的项目组合。这些公司通常具有以下特征：项目集中于一二线城市核心区域，客户质量较高；具备系统化的催收机制和客户管理能力；关联方/大股东信用资质优良，不存在资金占用风险。
央国企物业公司在回款端的优势较为明显，保利物业、华润万象生活、中海物业的一年以上应收款占比处于行业较低水平。绿城服务作为混合所有制公司，在回款管控方面同样表现突出。民企中万物云、永升服务等对回款把控相对严格。建议投资者在年报季重点关注各公司应收款账龄结构的变化和净现比的趋势，选择回款能力优异、现金流稳健的标的。
