分层工厂大厦回报率达4.1%为各类型物业最高，住宅回报率介乎2.4%至3.7%，零售业楼宇回报率3.5%，写字楼甲级约3.6%——差饷物业估价署这份报告揭示了香港四大类物业的回报率差异与投资价值分化。住宅在人才流入和利率下调支撑下温和复苏，写字楼承受供应过剩压力，零售在消费模式转变中挣扎，工业则在全球贸易不确定中略为改善。投资者如何在分化中寻找机会？
各物业类型回报率对比
2025年年底，各类住宅物业市场回报率均略为上升：A类（<40m²）3.7%，B类（40-69.9m²）3.1%，C类（70-99.9m²）2.8%，D类（100-159.9m²）2.6%，E类（160m²或以上）2.4%。写字楼方面，甲级约3.6%，乙级约4.1%。分层工厂大厦回报率由2024年的3.6%上升至4.1%。零售业楼宇回报率由3.1%上升至3.5%。
住宅市场投资前景
住宅售价结束三年跌势温和回升2.5%，交投量创四年新高。租金上升4.1%，受人才流入和学生住屋需求支撑。2026和2027年预测落成量分别为16,975和15,362个单位，供应量有所回落。印花税门槛提升至400万元刺激了低价物业交投。利率下调和经济增长为住宅市场提供支撑。
写字楼与零售投资前景
写字楼面临供应压力，空置率17.6%为近年高位，售价全年下跌13.6%。2026和2027年仍有大量新增供应（142,700和125,000平方米），短期内租金和售价仍可能承压。核心地区甲级写字楼空置率差异明显，尖沙咀（11.1%）和中区（13.0%）相对较低。
零售业楼宇在消费模式转变下持续低迷，售价跌12.7%，租金跌4.5%，但空置率12.5%略低于写字楼。市场回报率升至3.5%，反映价格调整后收益率有所改善。
工业物业投资前景
分层工厂大厦空置率7.6%相对稳定，售价跌15.2%但租金仅微跌3.0%，回报率升至4.1%为各类型最高。2026和2027年预测落成量将增加至78,500和123,200平方米，可能对租金构成压力。工贸大厦和货仓均无新增供应，空置率分别为14.9%和10.4%。
