中国新房市场正经历一场深刻的需求结构转型。国联证券研报指出，新房更多满足居民的改善性需求，从上海、北京、深圳、杭州的新房成交结构看，低总价段成交占比持续下降，中高总价段成交占比持续上升。2024年上海3000万以上豪宅成交2624套，为2023年的2.8倍。新房改善化趋势在2025年至2026年仍将深化。
重点城市新房成交结构全面改善化
从北上深杭四城的新房成交结构变化趋势看，改善化是共同方向。上海、北京、深圳套总价千万以上成交占比分别为23.84%、16.31%、8.35%，较2020年分别增加9.91、4.96、2.12个百分点。杭州套总价五百万以上成交占比达32.69%，较2020年增加12.65个百分点。
上海的高端改善需求最为旺盛。2024年上海3000万以上的豪宅产品成交2624套，为2023年的2.8倍，占比4.58%，为2023年的3.9倍。顺昌玖里、滨江凯旋门、前滩公馆等多个高价改善型项目入市，对成交均价和成交结构均带来显著拉动。深圳2024年高总价成交占比虽有波动（或受供给结构影响），但长期改善化趋势不变。
刚需外溢至二手房市场
新房改善化与二手房刚需化是一体两面。刚需购房者受价格敏感度较高，更倾向于选择总价更低的二手房。2024年百城二手住宅成交均价累计下跌7.26%，调整幅度显著大于新房，进一步提升了二手房对刚需的吸引力。
2024年12城二手房成交8773万方，同比+9.2%，而新房成交8142万方，同比-24.0%。二手房在一二手总成交中的占比从2022年1月的28.2%提升至2024年12月的53.2%。一二手房市场的功能分化日益清晰：二手房承接刚需，新房聚焦改善。
这一分化趋势得到政策层面的强化。2024年二手房交易税费优惠政策持续出台，包括增值税免征年限缩短、个人所得税优惠等，进一步降低了二手房交易成本。2010年代的次新房入市量增加，品质改善型二手房供给扩容，也为刚需提供了更多选择。
结构因素驱动新房均价逆势上涨
虽然行业整体处于调整期，但新房均价因结构性因素逆势上涨。2024年百城一手住宅成交均价累计上涨2.68%，而二手住宅成交均价累计下跌7.26%，一二手房价格走势出现罕见背离。
分能级看，一线城市新房价格累计上涨5.82%（单四季度上涨2.19%），其中上海新房价格累计上涨10.32%，主要由于高价改善型项目入市的结构性拉动。二线城市累计上涨1.87%，三线城市累计下跌0.12%。新房均价的上涨并非普涨，而是改善型项目占比提升带来的结构性变化。
分季度看，随着2024年9月中央政治局会议及系列楼市支持措施落地，一手住宅价格增幅加大，24Q4累计涨幅扩大1.03%；二手住宅价格降幅收窄，24Q4累计跌幅收窄至1.69%。一线城市二手房价格跌幅小、反弹较快，反映高能级城市资产价格的韧性。
改善需求释放的长期空间
中国房地产市场改善需求的释放具有长期可持续性。从国际经验看，当人均GDP超过1万美元后，住房需求将从“有房住”向“住好房”升级。中国目前正处于这一升级阶段，核心城市改善型需求的释放才刚刚开始。
重点城市高总价成交占比仍有提升空间。以深圳为例，2024年千万以上成交占比仅8.35%，较上海的23.84%有较大差距，反映深圳新房供给结构对改善需求的满足程度仍有不足。随着土地供给结构优化和“好房子”建设政策推进，改善产品的供给将更加匹配需求。
2024年9月政治局会议提出“促进房地产市场止跌回稳”，政策导向从“住有所居”向“住有宜居”延伸。在“好房子”建设的政策定位下，改善型住房需求将获得更多政策支持，新房改善化趋势在2025年至2026年将持续深化。
表：重点城市高总价新房成交占比变化| 城市 | 高总价口径 | 2024年占比 | 较2020年变化 |
|---|
| 上海 | 千万以上 | 23.84% | +9.91pct |
| 上海 | 3000万以上 | 4.58% | +2.9pct（较2023年） |
| 北京 | 千万以上 | 16.31% | +4.96pct |
| 深圳 | 千万以上 | 8.35% | +2.12pct |
| 杭州 | 500万以上 | 32.69% | +12.65pct |
