2025年开年第二周，房地产市场成交数据呈现“新房承压、二手房高景气”的分化格局。国金证券房地产行业周报显示，本周35城新房成交282万平米（周环比-40%、周同比-7%），一线城市周同比+29%展现较强韧性；15城二手房成交294万平米（周环比+2%、周同比+43%、月度累计同比+61%），维持高景气。一线城市二手房周同比+55%，二线+32%，三四线+166%（低基数效应）。二手房持续好于新房反映“以价换量”逻辑延续，业主降价去化意愿较强，也为后续“卖旧买新”链条修复埋下伏笔。
新房成交：一线韧性较强，二线承压明显
本周35城商品房成交282万平米，周环比-40%，周同比-7%，月度累计同比-1%。受元旦假期和推盘节奏影响，新房成交环比明显回落。分城市能级看，一线城市周环比-24%但周同比+29%，月度累计同比+31%，表现最为突出。北京、上海、广州、深圳四个一线城市受益于政策持续放松和改善型需求释放，成交韧性明显强于其他城市。
二线城市周环比-50%、周同比-21%，月度累计同比-13%，表现最弱。武汉、杭州、成都等核心二线城市受推盘减少和需求观望影响，成交明显下滑。三四线城市周环比+13%、周同比+11%，月度累计同比+12%，低基数下表现相对稳定。整体来看，新房市场仍处于“政策托底、需求观望”的阶段，一线城市率先企稳，二线城市仍待政策效果传导，三四线城市去化压力较大。
二手房成交：高景气延续，各能级全面上涨
本周15城二手房成交294万平米，周环比+2%，周同比+43%，月度累计同比+61%，年度累计同比+61%。二手房成交高景气维持，同环比均保持上涨。一线城市周环比-3%但周同比+55%，月度累计同比+62%；二线城市周环比-1%、周同比+32%，月度累计同比+57%；三四线城市周环比+161%、周同比+166%，月度累计同比+135%。
二手房持续好于新房的核心逻辑在于“以价换量”——业主通过降价促进成交，而新房受开发商定价和成本约束降价空间有限。二手房带看量和成交量持续回暖，是判断市场信心恢复的重要领先指标。若二手房成交量维持高位，“卖旧买新”链条有望逐步修复，为后续新房市场提供潜在需求支撑。
市场趋势与“小阳春”展望
表：各能级城市新房与二手房成交对比| 城市能级 | 新房周同比 | 新房月累计同比 | 二手房周同比 | 二手房月累计同比 |
|---|
| 一线城市 | +29% | +31% | +55% | +62% |
| 二线城市 | -21% | -13% | +32% | +57% |
| 三四线城市 | +11% | +12% | +166% | +135% |
一二线城市楼市成交的分化格局反映了当前市场的核心特征：政策效果在不同能级城市间传导不均衡。一线城市受益于政策宽松力度大、人口持续流入、改善型需求旺盛，新房和二手房成交均保持正增长。二线城市处于政策效果传导期，新房成交仍有压力但二手房已明显回暖。三四线城市整体偏弱，存量去化仍是主要任务。
展望2025年一季度，随着春节后“金三银四”传统旺季临近，楼市有望迎来“小阳春”。核心驱动力来自三个方面：一是专项债资金落地支持土地收储和存量商品房收购，改善供需格局；二是房贷利率仍有下行空间，降低购房成本；三是房企在春节后加大推盘力度，供应端放量。建议重点关注一线及强二线城市3月成交数据，若“小阳春”成色较好，将确认市场企稳趋势，带动板块估值修复。
