在“促进房地产市场止跌回稳”的政策基调下，不同城市之间的修复节奏将呈现显著分化。太平洋证券研究报告指出，杭州、上海、成都、西安、天津、深圳、合肥、北京8个城市有望率先回稳。这些城市的共同特征包括人均购房面积较高、租售比相对合理、房价收入比可控、核心板块开盘率和市场化程度高。二手房成交量将领先于价格修复，二手房领先于新房市场企稳，一线城市修复快于其他能级城市。一二线城市楼市企稳将成为判断全局止跌回稳的关键先行指标。
8城率先回稳的核心特征
太平洋证券筛选出2025年有望率先回稳的8个城市：杭州、上海、成都、西安、天津、深圳、合肥、北京。这些城市的共性特征包括：一是人均购房面积较高（杭州1.29、成都1.67），反映改善性需求充裕；二是租售比相对合理（成都1.6%、西安2.3%），投资价值开始显现；三是房价收入比处于可控区间（成都14、西安10.3、合肥10.5），居民负担能力相对较好；四是核心板块开盘率较高（深圳100%、北京72%），新房供应与需求匹配度高；五是市场化程度高（深圳100%、杭州95%），政策扰动较小。这些城市具备更强的需求基础和更健康的市场结构，有望率先实现量价企稳。
二手房领先于新房企稳的传导逻辑
2024年30个代表城市二手住宅成交套数同比增长约7%，二手房成交占比已提升至62.4%。二手房市场呈现出非常明显的以价换量趋势，购房者观望情绪较重。9月底以来的系列楼市新政快速在二手房成交量上得到体现，部分房东出于心理预期的提升也出现了调价及停售等行为。随着二手房市场成交情况趋于稳定，新房市场销售也有望获得企稳助力。二手房价格的企稳将修复市场预期，从而传导至新房市场。这一传导链条在核心城市将更为顺畅。
一线城市修复快于二三线的结构性差异
从出清周期看，截至11月底一线城市为14.2个月，二线19.9个月，三四线32.1个月。一线城市库存去化压力最小，具备率先企稳的基础。12月单月数据也显示，一线城市商品住宅成交面积环比增长1%、同比增长35%，表现优于二三线（环比18%、同比14%）。一线城市由于人口净流入持续、就业机会集中、土地供给受限，需求基础更为坚实。预计2025年一线城市有望率先实现销售同比转正，强二线城市紧随其后，三四线城市仍将面临较大去化压力，整体呈现“一线企稳、二线筑底、三四线承压”的分化格局。
2025年结构性修复的投资启示
一二线城市楼市企稳为2025年地产投资提供了结构性机会。建议关注三条主线：一是重点布局8个率先回稳城市的房企，其销售去化和现金流改善确定性更高；二是核心城市持有优质商业和住宅资产的房企，受益于租金回报率改善和资产价值重估；三是城市更新和城中村改造参与主体，政策支持力度持续加码。需注意三四线城市库存去化压力仍大，相关标的仍需谨慎。
2025年有望率先回稳的8个城市核心指标| 城市 | 人均购房面积 | 租售比 | 房价收入比 | 核心板块开盘率 | 市场化程度 |
|---|
| 杭州 | 1.29 | 1.7% | 17 | 55% | 95% |
| 上海 | 0.97 | 1.8% | 32 | 43% | 75% |
| 成都 | 1.67 | 1.6% | 14 | 74% | 35% |
| 西安 | 1.72 | 2.3% | 10.3 | 39% | 50% |
| 深圳 | 0.6 | 1.4% | 36 | 21% | 100% |
| 北京 | 0.86 | 1.7% | 23 | 72% | 85% |
