2025年春节假期楼市成交呈现明显的城市分化。兴业证券研究报告显示，自春运首日至农历正月初五，30城新房成交面积一线城市同比增长20.2%，二线城市下降13.5%，三线城市增长3.8%。北京二手房成交面积同比增长33.3%，深圳同比增长124.4%。一线城市在政策宽松和需求释放双重驱动下率先回暖，节后“小阳春”行情值得期待。
新房：一线增20%，二线仍承压
2025年春节前后新房成交分化明显。30城新房成交面积累计同比下降2.1%，但一线城市同比增长20.2%，表现亮眼；二线城市同比下降13.5%，仍承压；三线城市同比增长3.8%，小幅改善。
一线城市新房成交的回暖主要受政策驱动。2024年四季度以来，北上广深相继放松限购政策，降低首付比例和贷款利率，有效释放了刚性和改善性住房需求。广州新房网签量春节假期同比增长47%，北京同比增长5%，一线城市中广州表现最为突出。
二线城市新房成交仍偏弱，主要受供给端推盘节奏放缓和需求端观望情绪影响。部分二线城市春节期间推盘量有限，叠加去年春节低基数效应消退，成交同比仍为负增长。三线城市在返乡置业需求带动下小幅增长，但整体体量有限。
2025年春节新房成交同比变化（累计至正月初五）| 城市能级 | 成交同比变化 |
|---|
| 一线城市 | +20.2% |
| 二线城市 | -13.5% |
| 三线城市 | +3.8% |
| 30城合计 | -2.1% |
二手房：北京增33%，深圳增124%
二手房市场表现更为强劲。自春运首日至农历正月初五，北京二手房成交面积累计同比增长33.3%，深圳同比增长124.4%。一线城市二手房市场延续了2024年四季度的回暖态势。
北京二手房成交增长主要受益于“以价换量”趋势。业主降价意愿增强，购房者入市积极性提升，成交量持续维持高位。春节假期看房量并未明显减少，节后成交有望进一步放量。
深圳二手房成交增速领跑全国。2024年9月底深圳放松限购政策后，二手房市场活跃度显著提升。春节前二手房日均成交维持较高水平，节后市场热度有望延续。深圳二手房价格的企稳也是成交放量的重要因素——价格调整到位后，刚需和改善型需求加速入市。
政策效果持续释放，节后小阳春可期
一线城市楼市回暖验证了政策宽松的有效性。2024年四季度以来，房地产政策从“四个取消、四个降低”到“两个增加”持续加码，一线城市限购政策松绑效果逐步显现。
从政策节奏看，2025年1月中央经济工作会议强调“稳住楼市股市”，稳定房地产市场的政策决心明确。节后全国两会前后，房地产政策有望进一步明确方向，城中村改造、收储等政策加码预期升温。
节后“小阳春”行情可期。参考2024年春节后二手房率先回暖的经验，2025年春节后二手房市场有望延续回暖态势，并逐步传导至新房市场。3-4月是传统楼市“小阳春”窗口期，叠加政策持续发力，一线城市楼市成交有望继续改善。
楼市回暖的宏观意义
一线城市楼市的率先回暖对宏观经济具有积极信号。房地产是居民财富的核心载体，房价企稳有助于修复居民资产负债表，改善消费信心和边际消费倾向。
从财富效应看，一线城市房价若止跌企稳，拥有房产的居民存量财富缩水压力减轻，消费意愿有望提升。2024年一线城市消费增速明显低于其他城市，背后与房地产财富缩水不无关系。楼市回暖有望改善这一结构性矛盾。
从投资链条看，新房销售的改善将逐步传导至土地市场和房地产开发投资。一线城市土拍热度回升是销售回暖的先行指标——2025年初北京、上海、杭州等核心城市土拍溢价率回升，头部房企拿地积极。销售-拿地-开工的传导链条若逐步打通，将对房地产投资形成支撑。
建议关注一线城市布局占比较高的房企：绿城中国、招商蛇口、滨江集团、保利发展、中国海外发展。中介平台贝壳同样受益于二手房市场活跃度提升。
