2024年土地市场延续了自2021年以来的下行趋势，但年末出现了结构性回暖。广发证券最新年度总结报告指出，全国600城住宅用地出让金2.6万亿元，同比下滑26%，较2020年最高点已缩水61%。城投拿地占比攀升至47%，剔除城投托底后，市场化有效拿地金额仅1.4万亿元，同比收缩32%，较2020年高峰收缩75%。然而，11月后一线城市核心土地密集入市推动市场热度回升，土地出让规则放宽、稀缺地块供应及规划新规共同催生了“地王”频出。土地市场的结构性变化正在为2025年的房地产市场筑底提供支撑。
总量收缩——2.6万亿倒退至2016年水平
2024年，全国600城各类型土地出让金合计3.8万亿元，同比下降21%，连续四年收缩，较2020年高点规模下降54%。分类型看，住宅用地是收缩的主要来源——出让金2.6万亿元，同比下滑26%，较2020年高点下滑61%，倒退至2016年水平。商业用地出让金5744亿元（同比-3%），工业用地4486亿元（同比-12%），住宅用地的降幅显著大于其他类型。
面积口径同样印证了收缩的深度。24年住宅用地成交建面7.4亿平，同比下滑23%，较2020年高点累计下滑69%，建面降幅大于出让金降幅（累计-69% vs -61%），显示土地端的缩量比价格下跌更为剧烈。成交建面已倒退至2009年水平，宅地供应的大幅收缩将对未来2-3年的新房供应产生深远影响。
城投托底47%——有效市场仅1.4万亿
城投拿地的占比再度攀升至高位。24年城投拿地占比47%，较23年回升5个百分点，与2022年的城投拿地高峰相当。不同城市能级差异巨大：三四线城市城投拿地占比高达80%（较22-23年70%进一步提升），二线城市约40%，一线城市仅18%。
剔除城投拿地后，24年住宅用地有效拿地金额约1.4万亿元，同比下滑32%，较2020年高峰期收缩75%。有效拿地面积为2.3亿平，同比下滑33%，较2020年高峰收缩87%。市场化拿地的收缩幅度远大于名义出让金数据，真实土地市场景气度更低。分线来看，剔除城投后一线/二线/三四线有效拿地金额分别同比-27%/-38%/-47%，一线降幅最小、三四线最差。
宅地出让金核心数据（2024年）| 口径 | 金额（万亿元） | 同比变化 | 较2020年高点 |
|---|
| 600城宅地出让金 | 2.6 | -26% | -61% |
| 城投拿地占比 | 47% | +5pct | — |
| 有效拿地金额（剔除城投） | 1.4 | -32% | -75% |
| 宅地成交建面 | 7.4亿平 | -23% | -69% |
年末回暖——一线核心土地推动翘尾行情
24年11月之后土地市场出现积极变化。11月单月宅地出让金同比增长17%，12月在高基数情况下同比下滑17%，较1-10月累计37%的降幅有大幅改善。剔除城投拿地后年末回升更明显，11月有效拿地同比高增48%，12月同比微降4%，远好于1-10月累计47%的降幅。
年末回暖的核心驱动力是一线城市年末核心土地的密集入市。11-12月一线城市供给土地474万方，占全年供地面积的31%，两个月收获出让金1461亿元，较23年同期增长69%。而二线、三四线11-12月出让金同比下滑15%、11%。资金在有限的条件下更加坚定地选择核心城市，24年TOP50房企54%的拿地资金投向了一线，较23年提升12个百分点，三四线城市仅获得3%的资金，较市场下滑前23%明显收缩。
展望2025——土地供给质量决定销售可持续性
土地市场的结构性变化——供应收缩、资金向核心集中、年末回暖——为2025年市场提供了积极信号。24年末的积极转变若能在25年延续，将极大助力核心城市的基本面回升。限价取消、稀缺地块供应及规划放宽共同推动的一线地王频出，反映了核心城市土地价值的回归和房企对核心区位优质地块的竞争意愿。25年土地市场的供应规模及质量将直接影响后续销售的可持续性。
