当商品房库存高企、去化周期突破26个月，鼓励农民退出宅基地进城购房正成为部分城市去库存的新思路。华创证券报告指出，我国宅基地面积达1.84亿亩、人均214平方米远超标准，利用效率低下。安徽凤阳、江苏南通、湖北鄂州等城市率先探索“退出宅基地+购房补贴”模式，重庆地票制度运行十余年户均收益超6万元。宅基地改革或为房地产去库存打开新空间。
宅基地现状：1.84亿亩、人均214平，利用效率偏低
过去宅基地制度设计的主要目标是保障农民“居者有其屋”，形成了“集体所有、成员使用、无偿分配、一户一宅、限制流转、禁止抵押”的制度安排。但这一制度在保障农民基本居住的同时，也导致宅基地利用效率偏低。据自然资源部估算，2016年全国宅基地面积约1.84亿亩，占农村集体建设用地58%，占全国城乡建设用地近三分之一。当年全国乡村人口5.73亿人，人均宅基地面积约214平米/人，明显超过大部分省市规定的人均120平米/人的控制标准。2009至2016年，全国农村人口减少9965万人，村庄建设用地反而增加347.40万亩，“人减地不减”现象突出。一户多宅和超标准建房普遍存在——15个宅基地试点地区中，一户多宅户数占比18%-40%，超标准占比多在60%以上。据自然资源部2018年调研，16个省份闲置宅基地约860万宗、占比6.32%。大量超标准和闲置的宅基地缺乏有效退出机制，成为土地资源浪费的突出表现。
重庆地票制度：32.24万亩交易、671亿元、户均6.38万
重庆地票制度是宅基地退出机制的重要探索。其运作流程为：将闲置的农民宅基地、集体经营性建设用地、公益设施用地等农村建设用地复垦为耕地，产生建设用地指标；用地企业可在重庆市域内凭票将符合规划的农用地依法征转为国有建设用地。通过这一过程，农民进城、闲置宅基地转化为耕地、城郊农用地转化为建设用地，实现耕地占补平衡和城乡土地要素流动。据路乾2021年调研，重庆地票价款长期稳定在约20万元/亩，其中3.7万元作为复垦经费支付给区县土地整治中心，余下价款的85%给农民、15%给集体经济组织。以重庆奉节县竹园镇金狮村为例，186户复垦宅基地99亩，农民获得地票资金1186.62万元，户均6.38万元。自2008年底启动至2021年2月底，重庆市累计交易地票32.24万亩、671.11亿元。地票制度为农民宅基地变现提供了规范通道，也为城市建设用地指标提供了市场化来源。
退出宅基地购房补贴：凤阳5万、鄂州按面积补贴
2024年以来，部分城市率先探索宅基地退出与购房补贴结合的新模式。2024年6月20日，安徽省滁州市凤阳县发布政策，对纳入土地增减挂范围内、需要安置宅基地的农村居民，如自愿放弃宅基地安置并进城购房，在原宅基地归还村集体用于复耕复垦后，一次性给予5万元购房奖励（与货币、房票安置、购房补贴不同时享受），政策有效期至2024年12月31日。湖北省鄂州市4月27日发文，鼓励农村居民进城购房，自愿退出合法宅基地且拆除建（构）筑物后，在“双集中”区域购买新建商品住房的，按退出宅基地面积给予购房补贴。江苏省南通市6月21日明确，对自愿退出农村宅基地进城购房的给予一定额度的奖补，具体标准由全市各地自行制定。三地政策共性在于：以宅基地退出换取购房补贴，鼓励农民带资进城、转化为城市购房需求，本质上是将宅基地改革与商品房去库存相结合。
宅基地改革的去库存逻辑与挑战
宅基地改革的去库存逻辑清晰：农村宅基地闲置率约6%，若能有效盘活其中一部分，既能释放城市建设用地指标、增加耕地，又能让农民获得进城购房的启动资金，直接带动商品房去化。但挑战同样明显：第一，目前宅基地有偿退出或转让仅限于“本集体经济组织内部”，农民住宅不得向城市居民出售，有限的转让范围导致市场规模狭窄。第二，宅基地仍无法进行抵押融资，农民难以将宅基地资产转化为可流动的金融资产。第三，农村社会保障体系尚未充分建立，城镇住房保障体系覆盖不到，农民宅基地退出意愿低。第四，当下土地出让难度较大，农民的建设用地指标价值也在降低，补贴金额对农民吸引力有限。未来若能在三权分置框架下适度放活宅基地使用权、扩大有偿退出范围、建立城乡统一的宅基地退出补偿标准，宅基地改革有望成为推动农民进城、实现房地产去库存的重要突破口。华创证券建议关注华润置地、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、贝壳-W等受益于农地改革和去库存政策的相关标的。
