招商基金蛇口租赁住房REIT（180502.SZ）是保障房REITs板块的重要成员。开源证券研究所研报深度剖析了其底层资产——位于深圳市南山区的太子湾项目和林下项目。两大核心资产估值合计12.46亿元，时点出租率分别高达94.61%和97.85%。本文基于开源证券研报，全面解读招商蛇口保租房REIT的项目资质与运营表现。
两大核心资产——太子湾与林下项目
招商蛇口保租房REIT持有的基础设施项目资产范围包括深圳市南山区港湾大道太子湾人才公寓一期的太子湾项目，以及深圳市南山区工业八路东招商桃花园五期的林下项目。
太子湾项目于2019年11月建成，主要包含1栋租赁住房及其配套商业、地下车库及设备用房。可出租保障性租赁住房462套、配套商业15套、地下车位182个。林下项目于2015年建成，主要包含3栋租赁住房及其地下车库，可出租租赁住房465套，地下车位320个。两大项目合计可出租房源927套，总产证建筑面积6.53万平方米。
区位优势显著，配套资源丰富
太子湾项目位于南海大道和兴海大道交汇处东侧，轨道交通便利，距地铁2号线、8号线换乘站“蛇口港站”和地铁12号线“太子湾站”约400米。项目所处片区是南山区三大示范工程之一，重点布局电子信息、海洋金融、生物医药、港口物流等产业，3公里范围内分布有招商积余大厦、招商局广场等优质商务办公楼。
林下项目位于东滨路和南海大道交汇处西南侧，距地铁9号线“南油西站”约600米，距地铁12号线、15号线换乘站“四海站”约700米。周边主要为传统住宅片区，居住氛围浓厚，1.5公里范围内分布有City花园城、沃尔玛等消费设施。
两大项目均享有南山公园、四海公园等景观资源，周边分布有深圳市蛇口人民医院、蛇口体育中心等公共设施配套，居住品质优越。
表2：招商蛇口保租房REIT两大项目基本对比| 指标 | 太子湾项目 | 林下项目 |
|---|
| 建成时间 | 2019年11月 | 2015年 |
| 租赁住房套数 | 462套 | 465套 |
| 可租面积 | 25,052m² | 39,304m² |
| 地下车位 | 182个 | 320个 |
| 时点出租率 | 94.61% | 97.85% |
| 评估单价 | 17,843元/m² | 19,921元/m² |
运营数据优异——出租率与租金双升
截至2024年6月30日，太子湾项目租赁住房时点出租率为94.61%，林下项目租赁住房时点出租率为97.85%，租赁住房部分整体时点出租率达96.59%。从历史趋势看，太子湾项目近三年及一期全年平均出租率分别为91.77%、92.18%、93.76%和94.66%，呈现持续上升态势。林下项目近三年及一期平均出租率分别为93.63%、98.31%、98.18%和97.24%，维持高位稳定。
租金方面，太子湾项目平均租金从2021年的101.75元/平方米/月升至2024年上半年的106.25元/平方米/月，林下项目从92.40元/平方米/月升至106.18元/平方米/月。租金的持续提升反映项目议价能力较强，受益于深圳南山区旺盛的租赁需求。
财务表现稳健，盈利持续增长
2023年招商蛇口保租房REIT项目营业收入达8328.42万元，同比增长4.33%，其中租赁住房租金收入7648.24万元，同比增长2.91%，配套商业租金收入106.99万元，同比增长224.61%。项目整体净利润3062.01万元，同比增长18.17%，息税折旧摊销前利润6327.83万元，同比增长3.49%。
从盈利质量看，净利润增速显著高于收入增速，反映项目在收入稳健增长的同时实现了良好的成本控制。开源证券研报预计2024-2026年项目营业收入分别为8485.24、8568.27、8618.00万元，净利润分别为3283.09、3513.23、3758.46万元，保持稳健增长态势。
