国金证券报告披露了春节后重点城市二手房带看量的强劲反弹数据。2025年春节后第二周（2月10日-2月16日），七大城市（北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、苏州）二手房带看量环比上周上涨接近80%，其中北京、上海环比增幅超过100%。从绝对值看，节后第二周带看数据已接近2024年四季度的高位水平，上海比去年高峰期带看量高出2.1%。在近期并未新增重大政策刺激的背景下，带看量的激增反映潜在购房需求仍有较大释放空间，楼市“小阳春”行情有望在3月兑现。
重点城市二手房带看量：节后环比激增80%，京沪翻倍领涨
带看量是判断短期市场热度的前瞻指标，其变化往往领先成交量1-2周。2025年春节后第二周，重点城市二手房带看量呈现爆发式增长。从环比增速看，七大城市带看量整体环比上涨约80%。其中北京环比增幅达119.6%、上海环比增幅达163.7%，远超七大城市平均水平。广州、深圳、杭州、成都、苏州环比增幅分别为40.5%、52.7%、54.8%、42.9%、44.2%，均在40%以上。从绝对值看，节后第二周带看数据已接近去年四季度的市场高位——上海表现最为突出，比去年高峰期带看量高出2.1%。北京、深圳等城市的带看量也已恢复至去年高峰期的90%以上。带看量快速攀升表明购房者看房意愿强烈，节后需求正在集中释放。
从带看量到成交量：传导机制与时间差
带看量到成交量的传导通常在2-4周内完成。带看量的大幅增长意味着潜在购房者正在积极看房选房，其中一部分将在后续转化为实际成交。2024年四季度的经验表明，在带看量持续高位的背景下，成交量往往在2-3周后开始放量。当前带看量的绝对水平已接近去年四季度高位，考虑到3月是传统的楼市“小阳春”旺季，带看量向成交量的转化效率有望进一步提高。值得注意的是，本次带看量激增是在近期并未新增重大政策刺激的背景下实现的。这表明市场存在较为充沛的潜在购房需求，而非仅依赖政策驱动。若带看量在节后第三、第四周继续保持高位，3月的成交放量将是大概率事件。
各城市表现分化：上海遥遥领先，一线整体强劲
从各城市带看量的绝对水平和增长幅度看，城市间存在明显分化。上海带看量表现最为突出——绝对量不仅恢复至去年高峰期水平，还高出2.1%，反映上海二手房市场的活跃度已超越2024年四季度的热度峰值。北京环比增幅超100%，带看量绝对值已接近去年四季度高位水平。深圳、广州同样表现强劲，环比增幅均在40%以上。杭州、成都、苏州等核心二线城市带看量环比增幅在40%-55%之间，绝对量接近前期高位。一线城市整体表现优于二线城市，反映高能级城市的市场需求弹性更大、修复速度更快。各城市带看量的普遍回升，是市场整体回暖的信号，而非个别城市的独立现象。
小阳春行情展望：大概率兑现，关注带看转化率
综合带看量数据、房价走势和政策环境，2025年3月楼市“小阳春”行情大概率兑现。核心支撑因素包括：第一，带看量已接近去年四季度高位，为成交放量提供了充足蓄客基础。第二，房价止跌回稳趋势已确立——一线城市新房连续两月上涨、二线城市新房时隔19个月首涨，价格信号改善将提振购房者入市意愿。第三，政策环境持续宽松——多地持续优化限购限贷政策、降低首付比例和房贷利率。第四，季节性因素——春节后至5月是传统楼市旺季，积压的购房需求有释放动力。重点关注指标：一是带看量能否在节后第三、第四周继续保持高位；二是带看量向成交量的转化率能否达到或超过2024年四季度的水平；三是刚需和改善型需求能否形成共振。若以上条件满足，3月重点城市成交量环比有望实现50%以上的增长。
表：春节后第二周重点城市带看人数变化| 城市 | 节后第二周带看人数 | 环比上周增幅 | 较去年高峰期对比 |
|---|
| 北京 | 49,655 | +119.6% | 接近高峰期水平 |
| 上海 | 56,336 | +163.7% | 高出高峰期2.1% |
| 广州 | 12,689 | +40.5% | 接近高峰期水平 |
| 深圳 | 11,883 | +52.7% | 接近高峰期水平 |
| 杭州 | 19,368 | +54.8% | 接近高峰期水平 |
| 成都 | 51,164 | +42.9% | 接近高峰期水平 |
| 苏州 | 2,522 | +44.2% | 接近高峰期水平 |
