财通证券报告聚焦韩国养老金融创新产品——住宅年金制度。韩国老龄化程度加深（2023年65岁以上人口达950万，占比18.3%）叠加住房在家庭财产中占比较高（2024年住房占实物资产52.3%），为以房养老提供了现实基础。韩国住宅年金自2007年实施以来累计发放超13.3万笔，申请人集中于70-79岁。住宅年金分为抵押型和信托型两种担保方式，贷款额度为房产价值50%-90%，借款人去世后通过房产出售偿还。
住宅年金的制度背景——老龄化叠加房产高占比催生以房养老需求
韩国2023年65岁以上人口已达950万，占总人口比例18.3%，据韩国统计厅预测2026年将达21.8%，进入超高龄社会。与此同时，住房在韩国家庭财产中占比极高，截至2024年3月，韩国家庭平均资产5.48亿韩元，实物资产占73.3%，其中房屋财产占比52.3%。而韩国公共养老金替代率偏低、低收入老年人养老保障不足，促使政府根据房产占比高的特点推出住宅年金制度。住宅年金自2007年正式实施，由韩国住宅金融公社运营管理，发展至今已17年，制度设计从单一抵押型逐步扩展至抵押型与信托型双模式并行。
抵押型与信托型双模式——贷款额度50%-90%，去世后房产出售偿还
抵押型住宅年金即房主保留房屋所有权、金融机构设立抵押权，是传统的反向按揭形式，允许老年人将房产抵押给金融机构后定期领取养老金，贷款额度通常为房产价值50%-90%。信托型住宅年金是创新型产品，房主将房产所有权转移给金融机构作为优先收益权抵押，适合需要较高现金流的老年人。两类产品均无需提前偿还本金和利息，贷款在借款人去世或不再居住时通过房产出售偿还。抵押型产品保留了房主的房屋所有权，适合有较强住房情结者；信托型产品可获得更高贷款额度，适合现金流需求更大者，两类产品并行满足不同老年群体需求。
市场扩张与申领结构——累计13.3万笔，70-79岁为主力、高龄占比趋升
韩国住宅年金市场持续扩张，自2007年制度实施至2024年末，累计发放笔数超13.3万笔，增速趋于放缓但绝对规模稳步增长，反映制度普及程度逐步提高。申请者年龄分布显示70-79岁为主要受众群体（占比近半），住宅年金在满足退休后中高龄群体经济需求方面发挥关键作用。80岁以上高龄人群申领比例趋于上升，指向高龄人口对以房养老的接受度与需求呈增长趋势。60岁以下和60-64岁群体占比较低，与这一年龄段尚未完全进入退休阶段及申领年龄门槛政策有关。随着人口老龄化加深，住宅年金申请规模预计将保持稳健增长。
国际比较视角——以房养老制度的韩国经验与启示
韩国的住宅年金制度为全球以房养老实践提供了重要参照。与美国HECM反向抵押贷款类似，韩国住宅年金采取政府主导的公共模式，由住宅金融公社统一运营，但贷款额度比例更高（50%-90% vs HECM约60%）。与新加坡屋契回购计划相比，韩国模式保留了更多房主自主权。财通证券认为，住宅年金制度成功的前提条件有三：健全的房产评估体系（韩国已建立标准化评估流程）、长寿风险的精算对冲机制（住宅金融公社具备专业精算团队）、以及老年人权益的法律保护（韩国已建立完备的贷款人保护法规）。中国老龄化程度持续加深且房产同样在家庭财产中占比较高，韩国住宅年金在制度设计、风险管控、产品创新等方面的经验具有重要参考价值。
表3：韩国住宅年金制度核心指标与产品要素| 指标维度 | 具体内容 |
|---|
| 实施时间 | 2007年正式实施，运营机构为韩国住宅金融公社 |
| 累计发放笔数 | 2024年末超13.3万笔 |
| 主要申领年龄 | 70-79岁（占比近半），80岁以上占比持续上升 |
| 产品类型 | 抵押型（保留所有权）与信托型（转移所有权） |
| 贷款额度 | 房产价值50%-90% |
| 还款方式 | 去世或不再居住后通过房产出售偿还 |
| 制度背景 | 2023年65岁以上人口950万（占比18.3%），住房占家庭资产52.3% |
