国信证券报告分析了国内综合奥莱龙头百联股份和王府井的布局与运营表现。百联股份2006年开设国内首家花园式奥莱——上海青浦百联奥莱，近八年均位列全国奥莱榜单榜首，2023年青浦奥莱销售额超60亿、净利率56.5%。公司旗下共9家奥莱，2023年奥莱业务收入13.69亿。王府井2002年开设首家燕莎奥莱，目前拥有16家奥莱门店（含4家城市奥莱），2023年奥莱收入20.34亿元（+37.6%），2024年前三季度收入增速4.37%在各业态中领先。综合奥莱联营模式下，销售额爬升带来利润弹性显著，头部运营商依托集团资源持续扩张。
2026百联股份：奥莱运营模式成熟，青浦奥莱全国榜首
百联股份于2006年开设国内第一家花园式奥莱——上海青浦百联奥莱，近八年均位列全国奥莱榜单榜首。公司自2012年开始以平均每年一家的速度连锁化扩张，截至目前旗下共9家奥特莱斯，以华东地区为主。2015-2019年百联奥莱业务收入CAGR达13.7%，2020-2023年CAGR为13%。24年前三季度奥莱收入9.7亿（yoy-1.39%），毛利率73.45%。百联旗下客流2024年全年提升10%。销售模式90%以上为联营收入，扣点率在行业平均8-9%（奢侈品和女装扣点较高在9%）。分品牌类型看，运动类收入占比45%-50%（同比+10%+），男装+女装20%，国际名品20%（同比下降10%）。青浦奥莱2023年销售额超60亿、净利润3.83亿、净利率56.5%、坪效5.44万/平方米，处于国内奥莱顶尖水平。
王府井：国内奥莱早期布局者，业务引领集团发展
王府井于2002年开设首家燕莎奥莱，在16-21年进行较大规模扩张，目前拥有16家奥莱门店（含4家城市奥莱），总面积126.7万平（7家自有物业），以华北地区为主。2023年奥莱收入20.34亿元（占比16.64%，同比+37.6%），2024年前三季度奥莱收入增速4.37%在各业态中领先（百货-11.53%、购物中心+1.77%）。旗下5年以上成熟奥莱项目均有良好盈利表现：西安临潼店23年净利润1278.5万（同比+421%）、西安机场店23年净利润1981万（同比+183%）、银川店23年净利润2049.7万（同比+41%）、长春净月店23年净利润266.6万实现扭亏（同比+110%）。燕莎奥莱为国内最早奥莱之一，面积一期1.73万平、二期8万平，拥有世界顶级品牌25%-30%。
综合奥莱商业模式：联营扣点下的利润弹性
综合奥莱位于城市郊区，以联营扣点为主要收入模式（服装服饰类占比面积42%/收入48%，运动户外面积17%/收入29%）。成本项主要为项目建设后固定资产摊销（相对固定），因此销售额持续爬升带来利润弹性显著。以武汉首创奥莱为例，联营收入占比从2021年62.4%提升至24Q1的70.4%，联营扣率从8.9%升至24Q1的11%。毛利率从2021年55.8%提升至24Q1的67.6%，净利率从6.9%快速提升至38%。综合奥莱集团化特征明显，10亿级以上奥莱大多数隶属于大型商业运营商集团，因面积较大资金投入力度大、配套物业多，对运营商资金和运营能力要求较高。
表：百联与王府井奥莱业务对比| 核心指标 | 百联股份 | 王府井 |
|---|
| 奥莱门店数 | 9家 | 16家（含4家城市奥莱） |
| 2023年奥莱收入 | 13.69亿 | 20.34亿 |
| 奥莱收入占比 | 4.5% | 16.64% |
| 24Q1-Q3奥莱增速 | -1.39% | +4.37% |
| 青浦奥莱2023净利率 | 56.5% | — |
| 主力区域 | 华东/长三角 | 华北为主 |
