商业运营及管理一般先重后轻,因此具有资金沉淀、拿地建造、品牌资源、招商调铺、策划推广、会员巩固等一系列高壁垒。在细分行业中,公司聚焦品质赛道、巩固重奢领导地位的战略又赋予了稀缺性。由于公司 2021-23 年业绩 CAGR50%,一般对应 PEG 为 1.0 倍;但考虑到商管行业的高壁垒以及公司在细分赛道的稀缺性,并且我们参考美国办公楼和商场 REITs龙头波士顿地产(BXP)和西蒙房地产(SPG)2009 年以来相对板块平均估值溢价分别为 61%和 43%;因此我们按照美 BXP 和 SPG 平均溢价 52%,给予公司 21 年目标 PEG1.5X,对应21/22 年 PE 为 75X/56X,目标市值 1,200 亿元(1,412 亿港元),对应目标价 61.88 港元。