租金端短期承压,长期回稳。FY26H1 中国香港零售物业的续租租金调整率进一步下行,达到-7.5%;以价换量的趋势比较明显。通过拆解细分业态表现,超级市场的租用成本下降至 11.7%、餐饮的租用成本持续保持稳定在 13%,未来租金下调的幅度也会逐步收窄,主要由于:(1)现有租赁合同的轮动周期为 3 年左右,且为过往下调租金的合同,因此在宏观基本面逐步改善的背景下,随着新租金合约轮动、旧合约的逐步出清,续租租金的跌幅将逐步收窄;(2)通过拆解公司中国香港零售物业的租用成本可以发现,在整体租用成本趋于稳定的前提下,饮食、超级市场及食品的租用成本进一步降低,分母端的商户零售额逐步提升,领展商户营商环境的持续宽松,这也意味着租金下行的空间十分有限。