华润置地2023-2024年商业地产公允价值及资本化率
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运营：购物中心估值 4326 亿，归母估值 3090 亿 华润置地旗下购物中心资产地理区位、运营效能等各方面均与已上市消费 REITs 具有可比性，因此其资产估值可参照 REITs 股息率，叠加项目我们认为合理的 Cap Rate 在 4.5%，根据公司已公布开业计划，规模增长可见度到 2028 年，以 2028 年资产情况来测算，在租金单价和单位运营成本同比增速分别为 3%/2%的假设下，2028 年公司入市的购物中心资产估值可达 4326 亿，显著高于公司投资性房地产 2712 亿（2024 年末）。考虑到权益比例，估值在 3090 亿。
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