公募 REITs 的投资回报主要受两方面影响，一是底层资产经营产生的现金流，二是二级市场基金份额价 格波动。2O25 年上半年，REITs 产品交易活跃度明显提升，需求增长令公募 REITs 在二级市场的价格持 续上升，但交易价格与实际价值可能出现偏离，假设可分配现金流不变，买入成本增加将令分派收益率有 2024年以来，全球宏观经济环境 的不确定性加剧，国债利率持续下 环境不明朗以及供大于求的影响，园区基础设施、仓储物流等产权型板块的空置率有所上升、租金水平有 行，国际金融风险不断攀升。在此 所下降，增长预期有所减弱，因此预计递增率将有所下调，对现金流产生负面影响。 背景下，公募 REITs 凭借其 90% 益的首选资产类别。与此同时，从 区位及交通条件、建筑 园区定位、产业方向、 化发行阶段，中国内地公募REITs 结构、仓库类型、面积、 能评指标、机房等级、公路等级、公路里程、 租户客群、出租率、 市场在政策完善、自身的扩张与成 层高、承重、防火等级、 机柜数量／功率／服务车流量、单位收费、单 金水平、政策补贴、租 配套设施设备、租金及 费单价、PUE、电费 熟、产品数量的增加和底层资产的 出租率、租户类型 了新活力。加上公募 REITs 产品规 机柜服务费、电费收入高速费 租金、物业管理费 租金、物业管理费 则透明健全，打破了信息差壁垒， 税金及附加、租赁营销电费支出、运维人员成 税金及附加、综合管理 本、设备维护维保、物税金及附加、维护成本、 费、行政管理费、能源费、 费、物业管理费、资本 择，以及分散风险和捕捉收益的机 业管理、设备更换资本管理费等 维护保养费、资本化改 会。再者，不动产资产价格近年来 逐步回调至相对稳定的平台期，而 稳，因此吸引投资者对不动产证券 化产品的追捧。 根据上交所介绍，公募 REITs 可盘活存量资产，提升基础设施资产估值，获得流动性溢价, 同时提供增量投资资金，改善负债水平，降低企业杠杆率，助力企业向“轻资产”运营模式 转型。对不动产持有者而言，公募REITs 已不单是融资渠道，更是一个规模化的长期运作平台， 不仅为自有资产提供退出路径，还可以向外收并购项目，通过扩募等方式优化底层资产组合， 经营权类项目，如收费公路、污水 提高融资效率。从资源循环来看，公募 REITs 实现了优质资产轻重资产分离，为不动产市场 垃圾处理等，和产权类项目，如产 打通了“投、融、管、退”良性循环的通路，推动不动产持有者从“开发”向“经营”转变， 业园区、仓储物流、购物中心、数 从追求资产持有规模向追求资产管理规模转变，推动资产精细专业化管理。 据中心等。截至2025年6月底, 以招商蛇口为例，其在产业园区、租赁住房、集中商业等业态搭建多个 REITs 平台，成功构 市产品共68只，市场总市值达到 建了持有物业“开发－运营－资本化－再投资”的良性循环体系，确立了“投、融、建、管、 2,055亿元。 退”的全生命周期发展模式。这一模式实践了以存量带增量、以产融促周转的轻重结合发展 战略，构建了房地产发展的新模式。2O24 年末，招商蛇口通过公募 REITs 平台管理资产约 59 万平方米，管理口径收入达 8.13 亿。