与新房市场的季节性回落不同，二手房成交在元旦后继续维持高位。国盛证券最新周报显示，本周14城二手房成交233.9万方，环比增长10.9%，同比增长34.7%。年初至今累计成交444.7万方，同比增长48.4%，其中一线城市累计同比+74.3%领跑。二手房市场的持续活跃正在加速分流新房需求，“以价换量”仍是当前市场的核心特征。国盛证券认为，二手房成交维持高位反映居民购房需求仍有支撑，政策效果在持续显现。
总量层面——成交维持高位，同比增速超30%
本周14城二手房成交233.9万方，环比增长10.9%，同比增长34.7%。与新房元旦后回落不同，二手房成交在2025年首周仍保持高热度，连续多周维持在200万方以上。
从4周移动平均线看，当前二手房周度成交水平已回升至2021-2022年相对高位区间。北京、上海、深圳等一线城市二手房成交持续放量，与新房市场的“以价换量”形成共振。年初至今累计成交444.7万方，同比+48.4%，其中一线城市202.4万方，同比+74.3%。
分能级——一线领涨、二三线跟进
一线城市本周成交99.7万方，环比-3.0%，同比+54.3%。北京36.8万方（同比+48.5%）、上海45.6万方（同比+44.3%）、深圳17.2万方（同比+92.9%），深圳因政策松绑和低基数效应同比增幅最大。
二线城市本周成交107.4万方，环比+21.9%，同比+29.0%。苏州同比+48.8%、成都+19.6%表现亮眼，青岛同比+2.5%相对平稳。二线城市二手房市场在政策宽松和价格调整双重驱动下持续放量。
三线城市本周成交26.8万方，环比+34.2%，同比+20.0%。东莞同比+45.5%、江门+27.7%延续强势。低能级城市二手房在新房供应收缩背景下，承接了更多刚需和改善需求。
14城二手房成交分能级数据| 能级 | 本周成交（万方） | 环比 | 同比 | 年初至今累计同比 |
|---|
| 一线城市 | 99.7 | -3.0% | +54.3% | +74.3% |
| 二线城市 | 107.4 | +21.9% | +29.0% | +38.5% |
| 三线城市 | 26.8 | +34.2% | +20.0% | +10.3% |
| 合计 | 233.9 | +10.9% | +34.7% | +48.4% |
二手房分流新房——“以价换量”持续
二手房市场的持续活跃正在加速分流新房需求。当前二手房挂牌量持续增加，业主为促成交易普遍下调挂牌价，“以价换量”特征明显。一线城市二手房成交面积已超过新房，北京、上海、深圳二手房周度成交分别是新房的3.4倍、2.3倍、1.4倍。
二手房成交量维持高位反映居民购房需求仍有支撑，但购买力更多向价格调整更充分、现房优势更明显的二手房市场倾斜。对新房市场而言，二手房分流效应将持续压制新房去化速度，倒逼房企在价格和产品力上做出更多让步。
后市展望——二手房景气度有望延续
国盛证券认为，在政策持续宽松、价格调整到位、按揭利率维持低位的背景下，二手房市场的高景气度有望在2025年延续。一线城市和强二线城市二手房成交占比将继续提升，全年二手房成交面积有望同比增长10%-15%。建议关注受益于二手房交易活跃的经纪龙头贝壳，以及具备二手房置换链条传导效应的一二线城市布局房企。
