2024年12月全国新发放个人住房贷款利率降至3.11%，同比下降0.88个百分点，四季度加权平均利率为3.10%，处于历史最低水平。5年期以上LPR自2024年10月降至3.6%后连续3个月保持不变。国盛证券研究报告指出，在2024年中央经济工作会议“实施适度宽松货币政策”和“适时降准降息”的定调下，2025年降息不会缺席，住房按揭利率有望进一步下行，更多城市新发利率将进入“2字头”。
新发房贷利率创历史新低
2024年12月全国新发个人住房贷款利率降至3.11%，较2023年同期下降0.88个百分点，降幅显著。2024年四季度加权平均利率为3.10%，为有统计以来最低水平。5年期以上LPR自2024年10月调整至3.6%后，已连续3个月保持不变，处于历史低位。LPR下行与加点优惠叠加，共同推动新发房贷利率创下新低。
2025年降息不会缺席
2024年中央经济工作会议明确提出实施适度宽松的货币政策、适时降准降息，为2025年利率下行定下基调。1年期和5年期以上LPR均存在进一步下调空间。国盛证券认为，2025年降息不会缺席，在利率中枢下移趋势中，住房按揭利率也将跟随下行。若LPR再下调20-40个基点，新发房贷利率中枢有望降至2.7%-2.9%区间。
更多城市将进入“2字头”
当前已有部分城市新发房贷利率降至3.0%以下，进入“2字头”。随着LPR进一步下调，将有更多城市加入“2字头”行列。房贷利率持续下行将产生两方面积极效果：一是减轻购房者信贷负担，提升购房可负担能力；二是部分城市贷款成本将逐步靠拢住房租金回报率，对楼市稳定产生一定积极效果。低利率环境对购房需求的边际提振作用正在累积。
利率下行对楼市的影响路径
房贷利率下行通过三条路径影响楼市：降低月供压力，提升潜在购房者的支付能力；缩小购房成本与租房成本的差距，驱动“租转购”需求释放；改善市场预期，增强购房者信心。2024年四季度以来，二手房市场“以价换量”与低利率环境叠加，成交活跃度持续改善。若2025年新发房贷利率进一步下行至3%以下，对楼市的正面效应有望更加显著。
全国新发房贷利率与LPR变化| 时间 | 新发房贷加权平均利率 | 5年期LPR | 利率差 |
|---|
| 2024Q1 | 约3.95% | 3.95% | 约0% |
| 2024Q2 | 约3.45% | 3.95%→3.85% | 约-0.40% |
| 2024Q3 | 约3.30% | 3.85% | 约-0.55% |
| 2024Q4 | 3.10% | 3.85%→3.60% | 约-0.50% |
