国联证券2024年8月发布的保障房比较报告梳理了中国保障房建设的发展路径与政策趋势。深圳2023年8月起施行的“1+3”新政标志着保障房建设进入新阶段，共有产权住房模式借鉴新加坡经验实现“居者有其屋”。长期来看，随着存量房收储政策推进和住房双轨制落地，具备资金实力与运营优势的龙头企业有望穿越周期。本文基于报告核心数据，深度解析中国保障房建设路径与投资机遇。
深圳“1+3”新政——三类保障性住房覆盖不同群体
2023年8月1日起深圳施行“保障房‘1+3’新政”，包括《深圳市保障性住房规划建设管理办法》和三类保障性住房管理办法。公共租赁住房覆盖住房困难的户籍居民和为社会提供基本公共服务的一线职工，户型60㎡以下，租金为市场参考租金30%（特困人员为3%）。保障性租赁住房覆盖符合条件的新市民、青年人和各类人才，户型70㎡以下，政府组织配租租金为市场参考租金60%，不受户籍和收入财产限额限制。共有产权住房覆盖符合条件的深户居民，户型90㎡以下，售价为市场参考价50%，购房人产权不低于50%。
表5：深圳保障房“1+3”新政核心要点| 保障房类型 | 户型面积 | 价格/租金 | 适用人群 | 户籍要求 |
|---|
| 公共租赁住房 | 60㎡以下 | 市场租金30% | 住房困难户籍居民/一线职工 | 深户 |
| 保障性租赁住房 | 70㎡以下 | 市场租金60% | 新市民/青年人/人才 | 不限户籍 |
| 共有产权住房 | 90㎡以下 | 市场价50% | 符合条件的居民 | 深户 |
共有产权住房——5年锁定期+封闭流转，实现保本微利销售
深圳共有产权住房申请条件为深户且在深圳无房无地，社保累计缴纳5年以上（核准类人才3年以上）。配售采用轮候、抽签、摇号等方式。售价为市场参考价50%，购房人产权份额不低于50%。5年内不得转让，5年后可申请政府收购（收购溢价按银行3年期定存利率）或封闭流转给符合条件的对象。从施行之日起不再安排建设安居型商品房和人才房。共有产权住房按保本微利原则销售，在降低购房门槛的同时通过锁定期和封闭流转防止投机套利。
长期展望——收储政策推进+住房双轨制落地，龙头企业强者恒强
长期来看，随着存量房收储政策推进，市场信心有望得到提振，推动市场供需格局重塑。随着供需平衡逐步恢复以及住房双轨制落地，商品房价格有望逐步企稳。具备资金实力与运营优势的龙头企业将在此过程中脱颖而出，穿越行业周期，继续扩大市场份额，形成强者恒强的市场格局。短期来看，市场基本面仍然承压，收储政策仍处于探索阶段，市场修复仍需进一步政策支持。建议关注资金实力较强、土储更为优质充裕的国央企，以及在本轮行业出清中率先完成信用修复的优质民企，二手房市场恢复强劲，建议关注二手房龙头企业。
风险提示——政策执行、市场下行与房企流动性风险
政策执行不及预期：保障房建设和市场调控政策正在逐步落实，但由于政策实施过程中可能出现的延迟或执行力度不足，政策效果可能无法完全达到预期。市场超预期下行：短期内可能出现超预期的价格下跌或成交量萎缩，供需失衡或市场情绪波动可能导致价格承压。房企流动性风险加剧：资金实力较弱的企业可能面临较大流动性风险，融资渠道收紧或销售回款不达预期可能导致财务困境。国外政策参考性有限：相比新加坡，中国在人口规模、经济发展阶段、文化背景等方面存在较大差异，需因地制宜探索符合国情的保障房发展道路。
