城中村改造货币化安置是本轮房地产去库存政策的重要增量工具。2024年10月住建部宣布，在前期城中村和危旧房改造基础上，再增加100万套城中村改造，并通过货币化方式安置，开发性、政策性金融机构给予专项借款，同时允许地方发行政府专项债。西南证券测算，100万套城中村改造货币化安置可带动近1亿平米住宅销售，如果全部被新建商品房消化，可拉动全年总销售规模的约10%。参考2015-2018年棚改经验，PSL于2015Q2开始加大投放后，房地产销售在2016Q1呈现出明显增长，滞后时间约为三个季度。城中村改造货币化安置有望在中期维度为房地产销售提供有效支撑。
100万套城中村改造，拉动销售约10%
2024年10月，住建部在国新办新闻发布会上明确提出“两个增加”——新增100万套城中村改造和“白名单”项目信贷规模增至4万亿。城中村改造通过货币化安置方式，向被拆迁居民发放货币补偿，居民用补偿款在市场上购买商品房，从而实现存量住房消化。
西南证券测算，100万套城中村改造货币化安置，按每套100万元补偿、对应约100平米住房需求计算，可带动约1亿平米住宅销售。2024年预计全年住宅销售面积约8.1亿平米，1亿平米的增量需求可拉动总销售规模约10%。如果货币化安置比例进一步提高或改造套数继续增加，拉动效应将更为显著。
表3：城中村改造货币化安置拉动效应测算| 指标 | 数值 |
|---|
| 新增城中村改造套数 | 100万套 |
| 平均每套补偿金额 | 约100万元 |
| 带动住宅销售面积 | 约1亿平米 |
| 占2024年预计总销售比重 | 约10% |
棚改历史经验：2015-2018年开工2442万套，投资6.3万亿
城中村改造货币化安置可参考棚改货币化安置的历史经验。2015-2018年，住建部计划开工棚改2360万套，实际开工2442万套，总投资额约6.3万亿元，年均开工超600万套，2017年高峰期年投资近18400亿元。
从资金来源看，政策性金融工具（PSL）是主要来源之一，2014年央行创设PSL工具，十三五期间共投放2.6万亿元，占比37%；专项债2018年开始逐步替代PSL成为主要来源，2018-2020年合计投放1.4万亿元，占比20.4%；一般公共预算支出7084亿元，占比10.1%；商业贷款及其他资金2.3万亿元，占比32.5%。多元化的资金来源为城中村改造的持续推进提供了经验参考。
政策传导滞后约3个季度，中期效果可期
从棚改对房地产销售的拉动效果来看，PSL于2015Q2开始加大投放后，房地产销售在2016Q1呈现出明显增长，滞后时间约为三个季度。政策从资金投放、拆迁补偿到居民购房、网签备案存在约9个月的传导周期。
城中村改造货币化安置的传导链条与棚改类似：专项借款/PSL投放→拆迁启动→货币补偿发放→居民购房→销售数据体现。100万套城中村改造对销售的拉动效应预计在2025年中期逐步显现。如果后续政策力度继续加大，其对销售的支撑作用将进一步增强。
对房企的影响：重点布局一二线城市的房企受益
城中村改造主要集中在核心一二线城市，重点布局这些城市的房企有望受益。货币化安置释放的购房需求将直接转化为商品房销售，在核心城市拥有充足土储和优质项目的房企将率先受益。西南证券推荐保利发展、招商蛇口、华发股份、滨江集团等经营稳健、土储优质的龙头房企。
