2024年房地产市场结构迎来里程碑式转折——样本城市二手房成交面积占比首次超过50%，达58.7%，较2023年提升9.1个百分点。华泰证券认为，二手房成交是存量房重装意愿的较强催化，中短期二手房成交的结构性提升对家装建材零售需求形成边际支撑。测算显示，25-26年家装需求总面积约年均18亿平米（约2000万套/年），存量房重装面积占比有望超过50%，2024年或成为存量需求崛起的真正元年。
2024年二手成交占比59%——一线68.2%最高
以Wind上同时有一手及二手房成交面积的城市数据为样本，2024年全年成交面积中，样本城市二手房成交面积占比为58.7%，较23年提升9.1pct，自2018年以来二手房成交面积首次占比超出50%。分城市能级看，一线/二线/三线城市二手房成交面积占比分别为68.2%/57.4%/48.2%，同比+6.6/+9.3/+6.7pct。高能级城市率先进入存量房主导阶段，一线城市二手成交占比已接近70%。
家装需求测算——25-26年约18亿平/年
根据华泰证券测算（详见《重识建材之六：存量重装崛起元年》），25-26年家装需求总面积约年均18亿平米左右（约每年2000万套），每年规模预计超2万亿元。其中：增量市场（精装修+毛坯房+城镇自建房+保障房）装修需求逐年下滑，从2023年10.31亿平降至2026E的6.99亿平。存量市场（二手房装修+存量自发翻新）需求逐年提升，从2023年9.38亿平升至2026E的10.87亿平。2024年存量重装面积占比有望超过50%，成为存量需求崛起的新起点。
存量装修崛起的投资含义——建材零售受益
存量装修市场的崛起对建材需求结构产生深远影响。一次装修主要由新交付住宅带动，与开发商工程端需求高度相关；二次装修主要由二手房成交及存量房自发翻新驱动，与零售端需求高度相关。2024年政策端（深圳、杭州等地家装补贴试点、2025年1月8日国家发改委旧房装修补贴扩围）进一步催化存量装修需求释放。消费建材龙头企业通过渠道下沉、品类扩张、品牌建设，有望在存量市场中获取更多份额。
表3：住宅家装市场需求规模测算（亿平）| 市场类型 | 2023 | 2024 | 2025E | 2026E |
|---|
| 增量市场 | 10.31 | 9.20 | 7.85 | 6.99 |
| 存量市场 | 9.38 | 9.96 | 10.63 | 10.87 |
| 合计 | 19.69 | 19.16 | 18.48 | 17.86 |
| 存量占比 | 47.6% | 52.0% | 57.5% | 60.9% |
投资建议——关注存量装修受益细分龙头
华泰证券看好存量重装需求显著超越新房装修、成为更加可持续的成长赛道。建议关注三类受益标的：①适合存量装修市场的高性价比产品企业——局部改造、厨卫翻新等小单快反模式对产品适配性要求高；②渠道布局完善的消费建材龙头——零售渠道覆盖广、服务能力强；③品牌影响力增强的细分品类龙头——消费者在存量装修中更倾向于选择知名品牌。短期存量零售市场受居民收入预期影响，总量表现或偏弱，但中长期趋势明确。
