中诚信国际发布的房地产行业展望报告显示，2024年行业融资政策进一步宽松，“白名单”等政策不断推进，截至11月末投放金额超3.6万亿元。但融资端“国进民退”格局延续——国有背景房企全年债券净流入87.66亿元，再融资渠道畅通；民营房企净融资-1126.59亿元，公开市场再融资受阻。2025年房企债券到期（含回售）达5,575.84亿元，三季度为到期高峰（占28%），民营房企债券兑付仍面临较大不确定性。
“白名单”推进：投放超3.6万亿，信贷端有望企稳
2024年1月，住建部和金融监管总局推动建立城市房地产融资协调机制。截至11月末，全国房地产“白名单”项目投放金额已超3.6万亿元，预计全年将超过4万亿元。9月“924”新政进一步提出加大“白名单”项目贷款投放力度，政策支持持续加码。
“白名单”机制核心在于：对正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目建立授信绿色通道；对开发建设暂时遇到困难但资金基本能平衡的项目，不盲目抽贷断贷，通过存量贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式支持。该政策有利于缓解房企在保交楼、现金流及偿债等方面的压力。银行信贷方面，截至11月末国内贷款及个人按揭贷款累计金额同比持续下降，但受益于有利政策环境，信贷规模有望企稳。
表1：2024年房企融资核心数据| 指标 | 数据 |
|---|
| “白名单”投放金额（截至11月末） | 超3.6万亿元 |
| 国有房企境内债券净融资 | +87.66亿元 |
| 民营房企境内债券净融资 | -1126.59亿元 |
| 房企境外美元债净融资 | -144.63亿美元 |
| 2025年债券到期（含回售） | 5,575.84亿元 |
债券市场：国有净流入88亿，民营净流出1127亿
2024年房企境内债券净融资规模为-1,038.93亿元，行业整体仍处净偿还状态。国有与非国有分化显著：国有背景房企全年债券净流入87.66亿元，绝大部分国资房企债券市场再融资渠道畅通；民营房企净融资-1,126.59亿元，公开市场再融资基本受阻。
2024年内9家房地产发债企业境内债券发生信用风险事件，涉及金额134.41亿元，数量及金额较2023年小幅下降。境外债方面，2家房企约115.47亿美元本息违约。远洋、融创、富力、碧桂园等多家出险房企债务重组或展期取得有效进展，但重组整体进度及二次违约风险值得关注。
2025年偿债高峰：5576亿到期，三季度为高峰
2025年房企债券到期（含回售）达5,575.84亿元，其中三季度到期规模最高，占比约28%。民营房企债券到期（含回售）占比约20%，约1,115亿元。考虑到民营房企公开市场再融资渠道基本受阻，到期债券的兑付将主要依靠销售回款、资产处置和债务重组。
信托融资方面，截至2024年6月末房地产信托余额9,192亿元，同比收缩1,297亿元。政策端虽支持信托融资展期，但行业整体规模收缩叠加项目盈利空间收窄，可匹配信托资金的项目规模不断萎缩，预计信托融资将进一步下降。
2025年展望：融资环境改善可期，民企兑付仍存不确定性
2025年房企融资环境有望进一步改善。政策端从扩容“白名单”、降低融资成本、设立保障性住房再贷款、常态化公募REITs、优化经营性物业贷、专项债收储等多方面持续升级，充分体现国家支持行业止跌回稳的决心。
但融资改善的受益主体将主要是央国企和优质民企。民营房企债券兑付仍面临不确定性，需持续关注部分民营房企的短期兑付压力以及在行业走势整体偏弱的背景下，出险房企的信用修复情况。2025年三季度债券到期高峰将是观测房企偿债能力的重要窗口。公募REITs常态化发行将为持有优质存量资产的房企提供新的融资渠道，但受益范围有限。
