中邮证券发布的房地产行业周报指出，2025年1月10日财政部在“中国经济高质量发展成效”新闻发布会上表示，2025年将提高财政赤字率，赤字规模将有较大幅度增加。目前2万亿元置换债券已启动相关发行工作，且扩大专项债使用范围，允许用于土地储备和收购存量商品房。报告认为，房价企稳、资产价格波动降低是收储及不良资产处置业务发展的关键点。
财政赤字加码，2万亿置换债券启动发行
2025年1月10日，财政部在“中国经济高质量发展成效”系列新闻发布会上明确表示，2025年将提高财政赤字率，赤字规模将有较大幅度的增加。这一表态标志着财政政策从“适度加力”进一步向“更加积极”转变。目前2万亿元置换债券已启动相关发行工作，主要用于化解地方政府存量债务，缓解地方财政压力。
扩大专项债使用范围是本轮财政政策的重要变化。财政部明确表示专项债可用于土地储备和收购存量商品房，这标志着房地产去库存从“市场自发”走向“政策引导+财政支持”的新阶段。土地储备专项债重启有利于盘活存量土地资源，收购存量商品房用作保障性住房则直接消化市场库存，对稳定房价预期具有重要作用。
表1：2025年财政政策与房地产收储核心举措| 政策工具 | 具体内容 | 对房地产影响 |
|---|
| 财政赤字 | 2025年提高财政赤字率，赤字规模大幅增加 | 增强财政支持经济能力，提振市场信心 |
| 置换债券 | 2万亿元置换债券已启动发行 | 缓解地方财政压力，利好城投债务化解 |
| 专项债用途 | 可用于土地储备和收购存量商品房 | 直接消化库存，改善开发商资产质量 |
收储政策受益链条：城投→开发商→AMC
收储政策的利好链条清晰且多层。第一层利好城投债务化解——2万亿元置换债券直接缓解地方财政压力，城投平台债务结构优化，信用风险溢价收窄。第二层利好开发商资产质量改善——专项债收购存量商品房为开发商提供了重要的去库存通道，尤其对库存高企的房企而言，资产变现能力增强，现金流压力缓解。第三层利好AMC（资产管理公司）业务扩展——不良资产处置市场空间扩大，收储过程中的资产定价、盘活和流转为AMC提供增量业务机会。
报告明确指出“房价企稳、资产价格波动降低，是收储及不良资产处置业务发展的关键点”。这意味着收储政策的有效性取决于资产价格能否止跌回稳——若房价持续下跌，收储面临“越收越亏”的困境；若房价企稳，收储则能实现“去库存+稳预期”的双重目标。
专项债收储的落地条件与挑战
专项债用于收储的落地面临多重条件。从资金端看，专项债发行的规模和节奏影响收储推进速度；从资产端看，收储定价机制是核心难题——收购价格需平衡政府财政承受能力和开发商出售意愿；从运营端看，收购后的存量商品房如何有效转化为保障性住房，涉及改造、分配和运营管理能力。
当前收储进度偏慢是市场关注焦点。开发商与政府在收购价格上的博弈、存量商品房区位和品质与保障性住房需求的匹配度、以及收储后的运营管理模式等因素共同制约着收储放量节奏。报告认为，资产价格企稳是打破这一僵局的关键变量。
资产价格企稳：收储与不良处置的共同前提
房价企稳不仅是收储政策有效性的前提，也是不良资产处置业务顺利推进的基础。在房价下行周期中，不良资产抵押物价值持续缩水，AMC面临“处置即亏损”的困境；在房价企稳周期中，资产价值稳定为不良资产定价和流转提供基准，AMC业务空间随之打开。
从当前数据看，一线城市二手房挂牌价指数环比-0.3%（降幅收窄），30大中城市新房累计同比+38.9%，二手房累计同比+68%，量在价先的逻辑正在演绎。成交量持续回暖有望逐步传导至价格端。若2025年房价实现企稳，收储政策的有效性将显著增强，利好链条上的城投、开发商和AMC均将受益。
