2024年房地产行业在政策持续发力下迎来阶段性企稳信号。西南证券报告显示，2024年11月商品房销售面积8188万平米，同比增长3.2%，实现由负转正；商品房销售金额8270亿元，同比增长1.6%，同样转正。销售面积累计同比降幅已连续6个月收窄，销售额降幅连续7个月收窄。926政策“组合拳”后，重点城市市场活跃度明显提升，10-12月42城新房销售面积环比持续增长，12月同比增速达12.9%，回暖持续性较517政策更强。西南证券认为，当前成交量已进入底部区间，后续下降幅度有望收窄，2025年在低基数下有望看到销售增速的企稳。
11月销售数据全面转正，阶段性企稳信号明确
2024年1-11月商品房销售面积86118万平米，累计同比下降14.3%，降幅较1-10月收窄1.5个百分点，已连续6个月降幅收窄。11月单月销售面积8188万平米，同比增长3.2%，为年内首次月度转正；商品房销售金额8270亿元，同比增长1.6%，同样实现由负转正。
从全年走势看，2024年商品房销售面积预计约9.7亿平米，较2021年高点18.2亿平米已下降约47%，市场调整幅度较大。西南证券认为，新房成交量已低于增量需求中枢（测算约9.2亿平米），意味着成交量已进入底部区间，后续下降空间有限。
表1：2024年1-11月房地产核心指标| 指标 | 1-11月累计值 | 累计同比 | 11月单月同比 |
|---|
| 商品房销售面积 | 86118万平米 | -14.3% | +3.2% |
| 商品房销售额 | 85125亿元 | -19.2% | +1.6% |
| 房屋新开工面积 | 67308万平米 | -23.0% | — |
| 房屋竣工面积 | — | — | — |
926政策组合拳效果显著，回暖持续性优于517
2024年9月26日中央政治局会议后，房地产政策“组合拳”连续释放，重点城市市场活跃度明显提升。监测数据显示，10月42城新房销售面积较9月环比增长22.2%，同比降幅收窄至3.9%；11-12月进一步环比增长18.8%和26.9%，同比增速转正至11.6%和12.9%。
二手房表现更为突出。12月监测12城二手房销售面积同比增长51.5%，环比增长24.0%；10-12月同比增速分别为11.6%、15.9%和51.5%，逐月加速。此次销售回暖持续性较517政策更强，反映出政策效果的累积和市场信心的边际改善。西南证券判断，二手房交易占比的提升主要由供给端驱动——房价调整阶段业主抛售增加，这一状态将持续至房价企稳。
房价边际企稳，“以价换量”尚未扭转
2024年11月，70个大中城市房价下降趋势有所趋缓。新建商品住宅价格指数同环比分别下降6.1%和0.2%，同比和环比分别收窄0.1和0.3个百分点；二手住宅价格指数同环比分别下降8.5%和0.3%，分别收窄0.4和0.2个百分点。由于二手房价格前期跌幅更深，在市场回暖过程中弹性更大。
从城市涨跌数量看，70城新建商品住宅价格环比上涨的城市17座（较上月+10座），环比下降的城市49座（较上月-14座）；二手住宅环比上涨的城市10座（较上月+2座），下降的城市58座（较上月-1座）。房价上涨城市数量增多，但“以价换量”仍是市场主流特征，房价全面企稳仍需时间。
2025年销售展望：降幅收窄，低基数下有望企稳
西南证券预计2025年商品房销售面积同比-6.7%至9.1亿平米，销售金额同比-7.4%至8.9万亿元。核心逻辑在于：当前销售量已低于增量需求中枢（9.2亿平米），向下空间有限；926政策持续发酵叠加低基数效应，2025年销售增速有望企稳回升。但房价仍处于调整过程中，“买涨不买跌”的观望情绪抑制有效需求释放，复苏过程仍需时间。
