中邮证券房地产行业周报数据显示，2025年3月首周30大中城市新房成交呈现明显的季节性回暖，累计同比已转正至+8.3%。近四周平均成交面积170.21万方，同比大幅增长41.7%。分能级看，一线城市近四周同比+52.5%，二线城市+56.7%领涨全国，三线城市仅+7.2%，城市分化加剧。重点9城商品住宅可售面积同比-15.41%，去化周期降至12.72个月，新房库存去化周期明显下降。两会政府工作报告将“稳住楼市”写入总体要求，政策目标明确，新房市场复苏动能持续积聚。
新房成交累计同比转正——+8.3%为2024年以来首次
截至2025年3月9日，30大中城市本年累计新房成交面积为1695.1万方，累计同比+8.3%，实现2024年以来首次累计同比转正。春节后连续三周成交面积环比回升，近四周平均成交面积170.21万方，同比+41.7%，环比+15%。累计同比转正具有标志性意义——2024年全年30大中城市新房成交累计同比为负增长，2025年开年即转正反映政策宽松效果正在从“边际改善”向“趋势性修复”转变。考虑到2024年3月基数较低，预计2025年一季度累计同比有望保持在5%-10%的正增长区间。
一二线领涨、三线偏弱——城市分化加剧
一线城市近四周平均成交面积55.47万方，同比+52.5%，环比+16%。一线城市在限购调减、信贷宽松政策下需求释放最为充分，北京、上海、广州、深圳2月以来二手房成交回暖传导至新房市场，改善型需求入市节奏加快。二线城市近四周平均成交面积79.03万方，同比+56.7%，为各能级最高。杭州、苏州、成都等强二线城市全面取消限购后需求弹性最大。三线城市近四周平均成交面积35.72万方，同比仅+7.2%，大幅落后于一二线。低线城市人口流出和库存压力制约需求释放，“以价换量”仍是主流策略。城市分化加剧意味着开发商投资布局将进一步向核心城市集中。
库存去化周期降至12.7个月——压力显著缓解
重点9城商品住宅可售面积5454.49万方，同比-15.41%，环比-1.17%，去化周期12.72个月。其中一线城市去化周期11.95个月，已进入10-14个月的“健康区间”。库存去化周期从2024年中高点的16-18个月降至当前水平，主要得益于两点：一是新房成交回暖（近四周同比+41.7%），二是新增供应收缩（土地成交/供应仅0.62）。收购存量商品房路径更加清晰，新房库存去化周期明显下降。去化周期降至12-13个月意味着供需关系正在从“供过于求”向“供需平衡”过渡，价格企稳的基础正在夯实。
表1：2025年3月首周30大中城市新房成交及库存核心指标| 指标 | 数值 | 同比/环比 |
|---|
| 30大中城市本周成交面积 | 159.61万方 | — |
| 30大中城市近四周平均成交 | 170.21万方 | 同比+41.7%，环比+15% |
| 一线城市近四周平均成交 | 55.47万方 | 同比+52.5%，环比+16% |
| 二线城市近四周平均成交 | 79.03万方 | 同比+56.7%，环比+15.5% |
| 三线城市近四周平均成交 | 35.72万方 | 同比+7.2%，环比+12.1% |
| 重点9城商品住宅可售面积 | 5454.49万方 | 同比-15.41%，环比-1.17% |
| 重点9城去化周期 | 12.72个月 | 一线11.95个月 |
两会定调“稳住楼市”——政策目标明确、力度加大
2025年3月5日两会政府工作报告将“稳住楼市”写入总体要求，表述从2024年的“优化房地产政策”升级为“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。政策组合拳包括：因城施策调减限制性措施、加力实施城中村和危旧房改造、优化城市空间结构和土地利用方式、盘活存量用地和商办用房、推动建设“好房子”。其中“调减限制性措施”意味着核心城市限购、限贷、限售仍有进一步放松空间；“加力实施城中村改造”有望释放增量需求。政策目标从“防风险”向“止跌回稳”升级，信号意义明确。预计2025年各地因城施策空间将进一步打开，一线城市外围区域限购有望全面放开，二线城市政策已基本到位。
