长江证券指出消费建材正步入存量时代，翻新需求占比已达40-50%。中国存量建筑面积超1300亿平米，其中城市和县城居住面积约458亿平米。假设翻新周期从40年缩短至20年，住宅翻新市场将从8亿平米/年增长至20亿平米/年，释放近5倍需求空间。日本TOTO改造业务数量自90年代初增长4倍以上，验证了存量时代翻新需求的长期增长潜力。
存量建筑超1300亿平米，翻新需求占比接近50%
中国存量建筑面积已超过1300亿平米，构成了消费建材翻新需求的庞大基础。其中城市和县城存量约909亿平米（居住面积458亿平米），非城镇（镇乡村）约441亿平米（住宅面积344亿平米）。家庭住房平均房龄由六普时的15.3年上升至七普时的17.5年，住房建设高峰期集中在2000-2009年，意味着大量住宅正在进入翻新周期。
2023年国内商品房销售面积约9.5亿平米、二手房成交面积约5.7亿平米，二手房成交面积占总成交已达38%。当前零售市场理论上的存量占比——住宅翻新/（新房毛坯+住宅翻新+农村市场）约40-50%。翻新需求已成为消费建材市场不可忽视的基本盘。
不同品类的翻新占比存在差异。涂料因使用寿命较短（通常8-10年）及选色调色环节，翻新周期最短、翻新占比最高；卫浴、板材等品类同样受益于翻新需求；而防水、管材等隐蔽工程翻新难度大、周期长，翻新占比相对较低。但总体趋势明确——随着房龄增长和翻新意识提升，各品类翻新占比将持续上升。
中国存量建筑结构与翻新市场空间| 类别 | 2023年面积（亿平米） | 翻新周期假设 | 年翻新需求（亿平米/年） |
|---|
| 城市和县城居住面积 | 458 | 40年→20年 | 11.5→22.9 |
| 城市和县城其他面积 | 451 | 40年→20年 | 11.3→22.6 |
| 非城镇住宅面积 | 344 | 50年→30年 | 6.9→11.5 |
翻新周期缩短驱动需求倍数级增长
翻新周期是决定翻新需求规模的核心变量。日本TOTO的转型历程提供了重要参考：日本新开工见顶后的十年（1996-2006年），TOTO改造业务数量增长300%以上，目前已达到90年代初的4倍以上。改造业务收入占比从90年代初快速提升，10年内达到40%以上；2006年住宅新开工二次下滑后，进一步提升至60%以上。
中国住房平均房龄持续上升，已从六普时的15.3年升至七普时的17.5年。随着更多住房进入20-30年房龄区间，翻新需求将加速释放。假设城市和县城居住面积中的2/3每40年翻新一次，当前住宅翻新市场为8亿平米/年；若翻新周期缩短至20年（参考日本当前水平），则理论翻新市场可达20亿平米/年，是当前的2.5倍。
老旧小区改造和城中村改造政策进一步加速翻新需求释放。近几年国家及地方出台了多个政策推动老旧小区改造，为消费建材行业蕴藏了巨大的存量翻新空间。翻新需求的刚性特征使其受地产新开工波动影响较小，有望成为消费建材穿越周期的核心支撑。
翻新需求结构——农村市场+一二线城市双轮驱动
农村市场是翻新需求的增量来源。2022年中国农村房屋本年竣工建筑面积约5.9亿平米，较2017年历史高峰接近腰斩，但农村翻新需求正处于发展初期。京东消费及产业发展研究院数据显示，县域农村地区的家装建材成交额占比超40%，农村市场以业主自主购买装修材料为主，品牌建材大有可为。
一二线城市是翻新需求的主体。2023年房屋装修的城市需求结构中，一二线城市占比70%以上，二手房交易占比更高的城市翻新需求更为旺盛。贝壳研究院数据显示，家装市场越下沉，消费者更多选择半包模式（施工方负责人工和辅料，业主自购主材），这一消费特征意味着品牌建材在翻新市场的渗透率将持续提升。
翻新需求的核心驱动因素包括：房屋自然老化（房龄增长）、生活方式升级（改善性翻新）、政策推动（老旧小区改造）、二手房交易（交易后翻新）。多因素叠加下，翻新需求的长期增长确定性较高。
翻新占比提升重塑行业竞争格局
翻新占比提升正在重塑消费建材的竞争格局。零售市场最大变化是翻新占比提升，进入存量时代，这意味着：
品牌属性增强。硬装产品通常依托施工公司或施工人员等全包模式落地，体现为流通产品占比较高，加价率不高。进入存量时代，消费者参与购买的比例提升，带来消费者眼中的品牌属性提升，品牌建材的溢价能力增强。
需求波动趋于消费品。2017-2020年间建筑及装潢类消费额与消费者信心指数偏离较大，但2021年以来二者呈现高度相关性。2023年竣工面积在保交楼政策下逆势增长，但消费者信心回落使消费额表现弱势。存量时代消费建材的消费品属性增强，消费者信心成为需求波动的核心变量。
渠道结构变化。家装公司占比提升，在翻新比例更高的一二线城市发展更成熟。但家装公司只能成为零售市场的销售渠道之一，参考海外家装公司市场较难集中。龙头企业需要同时管理多种渠道（家装公司、经销商、线上平台），对渠道管理能力要求更高。
