国联民生证券研究报告指出，内需修复的另一个重要条件是地产企稳，而地产短期压力与居民债务到期结构密切相关。2026年面临较大的经营贷偿还压力——2021年上半年经营贷活跃对应的五年期贷款与2023年新增三年期经营贷同时到期，形成偿债高峰。经营贷集中到期一方面约束居民消费，另一方面增加二手房供给压力。进入2027年后，经营贷集中到期规模下降，居民被动去杠杆压力有望边际缓解，地产供需关系存在改善条件。
2026年经营贷集中到期：两批贷款叠加形成偿债高峰
居民经营贷的常见期限为三年和五年。2021年上半年经营贷和房地产市场活跃度较高，对应五年期贷款于2026年集中到期。同时2023年部分新增三年期经营贷同样在2026年到期。两批贷款集中到期叠加，使2026年成为经营贷偿还压力峰值年份。
经营性贷款增速数据可验证这一判断。2021年上半年经营性贷款增速达到阶段性高点，对应大量五年期贷款将在2026年到期。2023年增速有小幅反弹，对应三年期贷款同样指向2026年到期窗口。两批贷款叠加使2026年经营贷到期规模显著高于正常年份。
经营贷集中到期带来两方面影响。第一，居民需要增加现金储备和偿债支出，消费能力受到约束。第二，部分居民可能通过出售房产偿还贷款，增加二手房供给。即使二手房成交量保持较高水平，新增供给也可能限制价格修复。
经营贷偿债压力→居民资产负债表收缩→地产供需失衡
居民经营贷集中到期引发的连锁反应如下：偿债高峰→居民增加偿债支出、压缩消费→居民消费能力下降→部分居民出售房产偿债→二手房供给增加→房价下行压力→居民财富效应受损→购房预期进一步走弱→新房销售承压→房地产企业现金流恶化→信用需求下降→银行资产质量承压。
这一链条的核心传导节点在于二手房供给。经营贷到期后居民被动出售房产的数量增加，即便二手房成交量保持稳定，新增挂牌量仍会对价格形成压制。价格预期不稳定时，潜在购房者倾向于观望，新房销售难以放量，房地产企业经营性现金流无法改善，信用扩张缺乏基础。
从银行角度，居民偿债压力上升影响零售贷款资产质量。经营贷违约风险随偿债压力上升而增加，信用卡、消费贷等零售信贷风险也可能因居民现金流紧张而上升。银行在零售端的信用扩张意愿受到抑制，进一步压制内需信用需求的恢复。
表3：经营贷集中到期年份对比与影响| 年份 | 到期贷款来源 | 到期规模特征 | 对居民端影响 | 对地产端影响 |
|---|
| 2025年 | 常规到期 | 正常水平 | 偿债压力可控 | 二手房供给平稳 |
| 2026年 | 2021年五年期+2023年三年期叠加 | 峰值年份 | 偿债压力最大，消费约束明显 | 被动出售增加，二手房供给压力上升 |
| 2027年 | 常规到期 | 明显下降 | 偿债压力边际缓解 | 被动出售减少，价格压力缓和 |
2027年偿债压力缓解的传导链条：从债务减压到地产企稳
进入2027年后，经营贷集中到期规模下降，居民偿债压力将从峰值回落。偿债压力下降首先改善居民现金流状况，居民可支配收入中用于偿债的比例下降，消费能力逐步恢复。更重要的是，居民被动出售房产偿债的压力减弱，二手房新增供给减少。
从地产供需关系看，二手房供给下降意味着在需求不变的情况下，二手房价格下行压力缓和。价格预期逐步稳定后，潜在购房者观望情绪减弱，新房销售具备回暖基础。新房销售改善将直接改善房地产企业经营性现金流，缓解信用风险，进而带动土地市场和新开工逐步恢复。
需要强调的是，偿债压力下降并不等于地产立即进入上行周期，但其有助于改善供需关系。居民被动出售减少、房价下行压力缓和，二手房价格企稳后，新房销售和房地产企业现金流才具备进一步改善的基础。地产企稳首先是债务压力缓解，其次是价格预期稳定，最后才可能表现为销售、投资和信用扩张的全面改善。
地产企稳对银行资产质量的传导路径
地产企稳对银行系统的影响体现在三个层次。第一，房地产企业资产质量改善。新房销售回暖改善房企现金流，开发贷违约风险下降，银行对公房地产贷款不良率趋于回落。
第二，居民端信用风险缓解。二手房价格企稳后，居民以房产为抵押的经营贷抵押物价值稳定，贷款续作和展期的条件改善，经营贷违约风险下降。居民偿债压力缓解后消费贷、信用卡等零售贷款还款能力恢复。
第三，信用扩张通道重新打通。地产企稳后居民购房贷款需求回升，房企开发贷款需求恢复，银行信贷投放渠道重新打开。信用扩张将改善银行净息差预期，提升银行盈利能力。同时土地财政修复也有助于地方政府财政状况改善，进一步降低地方平台类贷款的风险预期。
