去库存已成为当前房地产政策的核心主线。西南证券报告显示，截至2024年11月末，商品住宅广义库存面积32.3亿平米，近年来虽有所下降，但去化周期已由2021年低点的2.4年拉长至当前的4年。结构上，已竣工未售库存和待开发库存占比持续上升，分别由2019年的6%和30%升至12%和41%，反映房企开工放缓与竣工交付承压。政策端“四个取消、四个降低、两个增加”组合拳已全面部署，城中村改造、收购存量商品房、回收闲置土地三条路径协同推进。西南证券测算，若将库存去化周期降至2.4年的均衡状态，合计需要资金约5.3万亿元。
广义库存32.3亿平，去化周期拉长至4年
截至2024年11月末，商品住宅广义库存面积32.3亿平米，较2019年高点的38.3亿平下降16%，但去化周期持续上升。从结构看，已竣工未售面积占比12%、已开工未竣工未售占比47%、待开发面积占比41%。已竣工未售和待开发库存占比分别较2019年上升6个和11个百分点，已开工未竣工未售占比下降17个百分点，反映房企拿地后开工节奏放缓、施工面积收缩。
商品房待售面积达73286万平米，同比增长12.1%，高于2015年的71853万平米，处于历史高位。住宅待售面积虽未超过2015年高点，但受销售下滑影响，去化周期已提升至0.8年。广义库存去化周期由2021年低点的2.4年拉长至4年，已显著超过2014-2015年去库存前的水平。
表2：商品住宅广义库存结构及去化周期| 库存类型 | 面积（亿平米） | 占比 | 去化周期（年） |
|---|
| 已竣工未售 | 约3.9 | 12% | 0.5 |
| 已开工未竣工未售 | 约15.2 | 47% | — |
| 待开发 | 约13.2 | 41% | — |
| 合计广义库存 | 约32.3 | 100% | 约4.0 |
去库存政策组合拳：三条路径协同推进
2024年政策端围绕去库存打出“组合拳”。“四个取消”包括取消限购、限售、限价和普通住宅与非普通住宅标准；“四个降低”涉及降低公积金贷款利率、首付比例、存量贷款利率及换购住房税费；“两个增加”包括新增100万套城中村改造和“白名单”项目信贷规模增至4万亿。
三条去库存路径分工明确。收购存量商品房助力消化短期库存——已有数十个城市出台收储政策，以同地段保障性住房重置价格为参考上限；城中村改造货币化安置消化中期库存——新增100万套改造可带动近1亿平米住宅销售，参考棚改历史经验，PSL投放后约三个季度销售明显增长；限制土地供应、回收闲置土地消化长期库存——去化周期超36个月城市暂停供地，土地储备专项债重启。
去库存资金需求5.3万亿，资金来源多元化
西南证券测算，若将广义库存去化周期降至2021年平台期均值的2.4年，三类库存分别需去化：已竣工未售库存2.3亿平、已开工未竣工未售库存2.7亿平、待开发库存7.7亿平，合计12.7亿平米。
资金需求方面：城中村改造100万套带动1亿平米销售，按每套100万元测算需1万亿元；收购存量商品房消化剩余4亿平米库存，按5000元/平米成本需2万亿元；回收闲置土地7.7亿平米，按楼面价3000元/平米需2.3万亿元。三项合计约5.3万亿元。资金来源包括政策性金融工具（PSL）、专项债、一般公共预算和商业贷款，其中PSL和专项债是主要渠道。2014-2020年棚改期间，PSL投放2.6万亿元、专项债1.4万亿元、一般公共预算0.7万亿元、商业贷款及其他2.3万亿元，多元化资金来源为去库存提供经验参考。
2025年去库存政策展望：力度有望加大
西南证券判断，当前房地产库存压力仍处于历史高位，去库存政策在2025年有望持续加码。城中村改造方面，住建部表示“在前期工作做得好的基础上，后续还可以继续加大力度”；收储方面，专项债资金支持有望扩大，覆盖城市和收储规模将持续增加；土地方面，限制供地和回收闲置土地的力度将随库存去化周期动态调整。去库存政策的持续推进是房地产行业实现“止跌回稳”的关键支撑。
