2024年中国上市REITs的财务表现整体承压。海通国际发布的上市REITs 2024年三季度综述显示，24家持续公布财务数据的上市REITs 1-3季度营业总收入63.34亿元，同比下滑8.1%；净利润9.40亿元，同比大幅下滑30.44%，降幅显著超过营收降幅。经营性现金流量净额34.39亿元，同比下滑15.42%。净利润增速连续两个季度回落，反映底层资产经营压力加大。分板块看，保障性租赁住房REITs净利润同比+7.59%实现唯一正增长，生态环保-1.81%基本持平，交通基础设施（-35.57%）和能源基础设施（-49.16%）降幅最大。本文从营收、利润、现金流三个维度解析REITs财务表现。
营收增速连续回落，交通与能源板块拖累明显
2024年1-3季度，24家样本REITs营业总收入63.34亿元，同比下滑8.1%，较1H2024的-6.23%继续回落，连续两个季度营收增速走弱。单季度看，3Q2024营业总收入22.82亿元，同比下滑11.25%，较2Q2024的-8.5%继续扩大。
分板块看，交通基础设施REITs受高速公路通行费收入下滑影响，营收承压最为明显；能源基础设施REITs受电价波动和来水/风光资源变化影响，营收波动较大；园区和仓储物流REITs受经济增速放缓和出租率下降影响，营收增速亦有所回落。生态环保和保障性租赁住房REITs由于经营模式相对稳定，营收表现较为稳健。
表1：2024年1-3季度上市REITs核心财务指标| 指标 | 2024年1-3季度 | 同比 | 较1H2024变化 |
|---|
| 营业收入 | 63.34亿元 | -8.1% | 继续回落 |
| 净利润 | 9.40亿元 | -30.44% | 继续回落 |
| 经营性现金流 | 34.39亿元 | -15.42% | 继续回落 |
| 净利率 | 14.83% | — | 环比回升0.69pct |
净利润降幅远大于营收，盈利端压力突出
1-3Q2024，24家REITs净利润9.40亿元，同比下滑30.44%，降幅是营收降幅（-8.1%）的近4倍。单季度看，3Q2024净利润3.66亿元，同比下滑32.55%，但较2Q2024的-36.43%有所收窄。
净利润大幅下滑的原因包括：第一，部分REITs底层资产经营承压导致收入下降；第二，利率环境变化带来的财务费用上升；第三，部分REITs进行了资产减值或维修支出增加。交通基础设施REITs受高速公路货车流量波动和收费政策调整影响，是净利润下滑的主要拖累；能源基础设施REITs受电价下行和来水偏枯影响，利润降幅最大。
净利率方面，1-3Q2024为14.83%，较1H2024的14.14%回升0.69个百分点，反映在营收和利润同比下滑的背景下，成本费用管控有所改善。3Q2024单季净利率16.06%，较2Q2024的12.98%明显回升。
经营性现金流同步承压，派息率有所回落
1-3Q2024，24家REITs经营活动现金流量净额34.39亿元，同比下滑15.42%，较1H2024的-10.34%继续回落。现金流降幅介于营收（-8.1%）和净利润（-30.44%）之间，反映REITs经营活动产生的现金流入能力边际走弱。
单季度看，3Q2024经营活动现金流量净额12.20亿元，同比下滑23.32%，但较2Q2024的-36.64%明显收窄，季末现金流状况有所改善。派息率TTM为6.14%，较1H2024的6.18%继续回落，可供分配金额下降是派息率走低的主要原因。不过3Q2024年化派息率回升至6.86%，反映季末分红集中发放的脉冲效应。
分板块净利润增速分化明显，保障房唯一正增长
各板块净利润增速分化显著。保障性租赁住房REITs净利润同比+7.59%，是唯一实现正增长的板块，受益于租金收入稳定和出租率维持高位。生态环保REITs同比-1.81%，基本持平，经营稳定性较好。园区基础设施REITs同比-9.48%，受经济增速放缓和空置率上升影响。仓储物流REITs同比-22.74%，受租金调整和需求波动影响。交通基础设施REITs同比-35.57%，受通行费收入下滑拖累。能源基础设施REITs同比-49.16%，降幅最大，受电价和资源条件变化影响显著。
