中邮证券发布的房地产行业周报显示，重点9城商品住宅可售面积5782.3万方，同比-10.71%；去化周期13.62个月，其中一线城市12.68个月。可售面积同比-10.71%反映供给端持续收缩，去化周期13.62个月处于相对健康区间。30大中城市年初至今新房累计成交同比+38.9%，成交回暖正逐步传导至库存去化，新房去化周期有望进一步改善。
可售面积同比-10.71%，供给收缩助力去库存
重点9城商品住宅可售面积5782.3万方，同比-10.71%，环比+0.15%。可售面积同比-10.71%反映2024年以来土地供应减少和新开工下降的传导效应——房地产开发投资和新开工面积持续收缩，新房供应量下降，从供给端助力库存去化。
可售面积环比+0.15%基本持平，反映年初推盘节奏平稳。进入1月传统淡季，开发商推盘意愿偏低，新增供应有限。当前可售面积处于近两年低位，供给端收缩为房价企稳提供支撑。
表1：重点城市去化周期对比| 城市类别 | 可售面积（万方） | 去化周期（月） |
|---|
| 重点9城 | 5,782.3 | 13.62 |
| 一线城市 | - | 12.68 |
去化周期13.62个月，处于相对健康区间
重点9城去化周期为13.62个月，其中一线城市去化周期为12.68个月。去化周期（可售面积/最近12个月月均成交量）是衡量库存压力的核心指标。13.62个月的去化周期处于行业普遍认为的12-18个月健康区间内，但不同能级城市分化明显。
一线城市去化周期（12.68个月）优于二线城市，反映核心城市需求支撑更强。一线城市新房累计同比+16.9%（近四周），高于二线（+12%）和三线（+3.5%），高能级城市成交韧性更强，库存去化速度更快。三线城市去化压力相对更大，与人口流出和需求不足的结构性因素有关。
成交回暖传导至库存去化，去化周期有望继续改善
30大中城市年初至今新房累计成交同比+38.9%，新房成交持续回暖正逐步传导至库存去化。从传导逻辑看，成交回暖→月均成交量提升→去化周期缩短的链条正在形成。若当前成交热度能够维持，去化周期有望在2025年一季度进一步改善。
但需关注成交的持续性。近四周30大中城市成交环比-7.3%，进入1月淡季后成交有所回落。若节后“小阳春”行情兑现，去化周期改善趋势将得以延续；若成交回落幅度超预期，库存去化进度可能放缓。
一线城市去化周期率先改善，全国分化格局延续
一线城市去化周期12.68个月，显著优于全国均值，是库存去化最快的区域。一线城市在政策放松后的需求释放最为积极，近四周新房成交同比+16.9%，高于二线（+12%）和三线（+3.5%）。一线城市去化周期改善领先全国，深圳、上海等城市部分区域已出现供不应求迹象。
展望2025年，一线及核心二线城市的去化周期有望进一步缩短，普通二线及三四线城市去化压力仍然较大。城市间分化格局延续，建议关注去化周期改善明显的一线和核心二线城市布局房企。
