国联证券2024年8月发布的保障房比较报告指出，新加坡住房政策本质上是双轨制运行——政府主导的组屋满足约80%国民基本居住需求，私人住宅市场满足改善性及投资需求。中国正借鉴新加坡经验，推动保障房从“保租赁”向“保产权”转型，深圳共有产权模式是重要探索。本文基于报告核心数据，深度解析住房双轨制改革的国际经验与中国路径。
新加坡双轨制——组屋满足80%居住需求，私宅服务改善+投资
新加坡住房政策是典型双轨制运行。一轨是政府主导的HDB组屋系统，以低于市场价的成本建设，通过BTO/SBF/OBF三种购房计划分配，辅以购屋津贴、中央公积金和HDB低息贷款三大资金支持，满足普通家庭基本居住需求。组屋居住人口占比超75%，自有住房比例维持在95%左右。另一轨是私人住宅市场，包括公寓、执行共管公寓等，主要面向高收入群体和外籍人士，通过市场机制定价。双轨制既保障了基本居住需求，又允许市场机制在高端领域发挥作用。
表4：新加坡住房双轨制结构| 维度 | 组屋（公共住房） | 私人住宅 |
|---|
| 目标人群 | 约80%国民 | 高收入群体、外籍人士 |
| 定价机制 | 政府补贴价（低于市场价） | 市场定价 |
| 购房资格 | 新加坡公民/永久居民 | 所有买家（含外国人） |
| 税收政策 | 受MOP限制，无SSD | 适用SSD/ABSD |
中国保障房转型——从保租赁到保产权，深圳率先探索
中国保障性住房建设正从以租赁为主的模式向配租型和配售型并重转变。配租型包括公共租赁住房（面向户籍低收入家庭）和保障性租赁住房（面向新市民、青年人和人才）；配售型保障性住房按保本微利原则进行销售。深圳2023年8月施行的共有产权住房管理办法，明确共有产权房售价为市场参考价50%，购房人产权不低于50%，5年内不得转让。这一模式借鉴了新加坡HDB经验——通过低价销售+转售限制，既满足购房需求又防止投机套利，是保障房由“保租赁”向“保产权”转变的重要探索。
税收调控——新加坡通过印花税抑制投机，中国限购限贷逐步优化
新加坡通过高额卖家印花税（SSD）和额外买家印花税（ABSD）有效抑制房地产投机。SSD在持有1年内转售税率高达12%，2年内8%，3年内4%，3年以上免征。ABSD方面，外国人税率已升至60%（2011年仅10%），实体65%，开发商35%+5%。2024年Q1新加坡房地产投资销售额环比下降25.2%至43亿新元，税收政策有效抑制了投机需求。中国正逐步从行政性限购限贷向税收等市场化调节手段转变，借鉴新加坡经验完善房地产长效机制。
双轨制对中国房地产市场的启示——保障基本需求，释放市场活力
新加坡双轨制经验对中国房地产市场具有重要启示。一方面，政府通过保障性住房满足中低收入群体基本居住需求，可降低社会对商品房价格的敏感度，为商品房市场去行政化调控创造条件。另一方面，商品房市场回归市场化定价，满足改善性需求和投资需求，通过税收等手段抑制过度投机。深圳共有产权模式是这一思路的先行探索，未来保障性住房覆盖范围扩大和商品房市场逐步市场化将成为住房双轨制改革的两大方向，有望重塑中国房地产行业格局。
