增量住房需求是判断房地产市场长期销售中枢的重要锚。西南证券报告创新性地借鉴了美国经验——2001年以来美国新增城镇家庭户数1442万户，新建住房销量1588万套，累计差额仅146万套，证明新建住房销量围绕增量需求波动。基于中国城镇化、人均居住面积改善和旧房更新三大驱动力，西南证券测算中国当前每年增量住房需求约为9.2亿平米。2024年预计住宅销售面积为8.1亿平米，已低于增量需求中枢，意味着当前成交量已进入底部区间。随着价格预期的逐步修复，被抑制的有效需求有望逐步释放，推动销售回归均衡水平。
美国经验验证：新建住房销量围绕增量需求波动
美国可以作为检验“增量需求锚定新房销售”逻辑的参照系。2023年美国城市化率83.3%，仍在缓慢提升。以每年新增的城镇家庭户数作为增量需求，2001年以来累计新增城镇家庭户数1442万户，同期美国新建住房销量累计1588万套，二者差额仅146万套，偏差在可接受范围内。这一差额可能源于部分家庭购买二套房或存量房更新重建，但整体上新建住房销量长期围绕增量需求波动，证明增量需求可作为衡量新房销售中枢的有效锚。
对中国而言，增量住房需求同样可以作为判断新房销售是否“超调”或“不足”的基准。当实际销售量持续高于增量需求时，表明市场存在投资投机需求或供给过度；当销售量低于增量需求时，则表明有效需求被抑制，市场存在超跌可能。
表4：中国住房增量需求测算（每年）| 需求来源 | 测算逻辑 | 年需求量（亿平米） |
|---|
| 新增城镇人口刚需 | 城镇化率年均+0.76pct×14.1亿人×38平/人 | 约3.5 |
| 改善性需求 | 人均居住面积年均+0.34平×城镇人口 | 约3.2 |
| 旧房更新需求 | 存量住宅336亿平×3%更新率÷5年 | 约2.0 |
| 合计增量需求 | | 约9.2 |
中国增量住房需求约9.2亿平：刚需+改善+更新三大来源
西南证券将增量住房需求拆解为四类人群，其中三类构成核心需求。新增城镇人口刚需：2023年我国城镇化率66.2%，根据《新型城镇化战略五年计划》2024-2028年推进到70%，年均提升0.76个百分点。按14.1亿人口、城镇人均居住面积38平米计算，每年约产生3.5亿平米刚需。改善性需求：2010-2020年城市和镇的人均居住面积由30.3平提升至38.6平，年均提升0.83平。参考东亚发达国家水平，假设我国人均居住面积未来10年年均提升0.34平，每年新增改善需求约3.2亿平米。旧房更新需求：城镇住宅存量约336亿平米，按50年折旧、年均更新2%计算，年更新需求约2.0亿平米。三类合计约9.2亿平米。
另外，租房向购房转化的需求在当前“租售并举”政策趋势下贡献有限，城镇住房自有率反而可能进一步下降，因此不作为主要需求来源。二套房购置被归类为投资需求，未来占比将持续降低。
2024年销售已低于需求中枢，底部特征明显
2024年1-11月商品住宅销售面积约7.2亿平米，同比下降16%，预计全年约8.1亿平米，已低于增量需求中枢9.2亿平米约13%。这意味着市场成交量已进入“超调”区间，当前的低迷更多是价格调整过程中观望情绪抑制了有效需求，而非真实需求不足。
历史经验显示，当销售量持续低于增量需求时，市场往往处于阶段性底部区域。后续随着价格预期逐步稳定、政策效果持续释放，被抑制的需求有望逐步释放。西南证券预计2025年销售面积同比-6.7%至9.1亿平米，虽仍低于需求中枢但降幅显著收窄，低基数下增速有望企稳。
房价企稳是需求释放的关键前提
当前住房成交量萎缩的核心矛盾在于房价仍处于调整过程中，楼市“买涨不买跌”的心理导致潜在购房者观望情绪浓厚。从租金回报率角度看，随着近两年房价调整和国债收益率下行，一线城市租金回报率与10年期国债收益率的倒挂已结束，房价具备企稳的基础。西南证券分析认为，一线城市租金回报率中的风险补偿虽仍为负值但逐渐趋向于0，房价继续大幅下跌的空间有限。随着房价预期的逐步企稳，被抑制的有效需求将逐步释放，推动销售向增量需求中枢回归。
