底层资产平均租金增长率受政策指导
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租金增长率反映资产穿越周期、提升收入的内在能力。在租赁住房租金涨幅受政策指导背景下，可持续的、与当地人均收入增长或物价指数挂钩的租金温和增长，是 REITs 分派率得以长期维持甚至提升的关键。它考验的是资产所在区域基本面的支撑力和管理人的定价能力。保租房租金相比市场化项目主要存在两大差异：一是定价具有明显的折扣优势，通常为同地段市场租金的 6~9 折；二是收益呈现“高稳定、低弹性”特征。作为标准化产品，其收入虽不如挂钩零售额的购物中心具备高增长弹性，但定价原则主要依据宏观经济与 CPI 走势调整，使得现金流更加稳健且具备抗周期属性。因为各 REITs 的租金调整机制通常与当地政策挂钩，因此租金增长具有可预期性和稳定性。避免了市场租金的大起大落，构成了“稳中有进”的现金流特征。
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