2.1间接融资向直接融资转型 不动产REITs进入常态化发行,市场发展潜力较大。截至2025年10月 底，中国公募REITs总市值约为2206亿元（折合约310亿美元），占沪 深两市股市总市值的比例仅有0.2%;对比同期的日本与美国市场, 1.5万亿美元，占两国股市总市值的比例分别为2.0%与1.9%。中国公 募REITs发展程度与国际成熟市场仍存在较大差距,未来REITs市场 的持续发展潜力较大。 中国、日本、美国公募REITs市值及占各国股市总市值比例 亿美元 14,000- 注:公募REITs市值、股市总市值、双边汇率均选取2025年10月31日收盘数据。 不动产私募投资基金试点政策出台,进一步规范、促进不动产基金 的发展。2023年2月，中国证券投资基金业协会发布《不动产私募投 资基金试点备案指引(试行)》,进一步规范不动产私募基金管理人、 投资人门槛,适度提升资金运作灵活度，更好满足不动产领域直接 融资诉求。从国际经验来看，不动产私募投资基金在投资策略方面, 涵盖BREP(机会型,通过收购低估资产、积极管理和出售来获取高 回报)、BPP(核心增强型,投资主要城市优质成熟物业,通过轻微增 值措施如翻新、租赁策略调整来提升价值,与BREP相比风险更低、 回报更稳定)、BREDS(债务策略,不直接投资资产,而是为不动产开 发商及持有人提供贷款并赚取利息收入)，基于此,可建立成熟可复 制的运作模式，积极挖掘市场潜力。