图2-4 2026年按贷款人类型划分的房地产资产可用性

由于历史、法规和资本市场深度，房地产债务市 场在各个地区差异很大。在美国，替代贷款人长 期以来一直补充银行，得益于深厚的资本市场和 融资以获取收益，传统银行获得 成熟的基金生态系统。亚太地区则更为证券化, 了更大的灵活性，以保持选择性 房地产公司通常发行公司债务，而不是依赖专门 的房地产债务基金。欧洲历史上介于这两种模式 并维护健康的投资组合. 之间，但在全球金融危机（GFC）后发生了显著 变化。在2009年之前，欧洲房地产借贷主要由银 行主导。随着银行在GFC后收缩，欧洲采纳了美 国模式的元素，并从2012年开始，专门的房地产 规模已成为当今市场的决定性优势。有限合伙人 债务基金出现，最初购买不良贷款。随后出现了 越来越倾向于减少、扩大关系，使大型平台能够 第二波，发起新的贷款。这些封闭式基金通常提 更迅速地筹集资金并在其网络中交叉销售产品。 供优先权与夹层贷款，并且往往按地理或资产类 别高度专业化. 使其特别适合于大型跨境交易。与此同时，早期 ，进一步加速了合并的进程。 的土壤，欧洲市场正进一步成熟。虽然银行通常 值比（LTV），但债务基金已进入65-85%的区 间，竞争的焦点在于杠杆和执行的确定性，而非 新工具，新规则 价格。一位欧洲银行家看到了好处：随着替代贷 款人承接更高风险的融资以获取收益，传统银行 创新结构持续改造房地产融资。 获得了更大的灵活性，以保持选择性并维持健康 的投资组合。 例如，反向杠杆在资产级融资之上层叠基金或投 资组合级债务，以增强股权回报并为投资组合管 理或收购提供灵活性，而无需对单个资产进行再 用性增加的受访者比例。结果基于受访者在美国调查中使用5分 计在2026年，每个贷款来源的资 40 分数已标准化为百分比，以便于区域间的比较。