2023年和2024年个人住房贷款余额净减少
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其三，实际利率偏高导致居民提前还贷。实际利率=名义利率-通胀，即在通胀下行期，扣除通胀后的实际利率仍然偏高，居民通过提前还贷可以锁定当期较低的贷款利率，避免未来还款的实际负担进一步加重。考虑到居民的房地产投资行为，我们将个人住房贷款加权平均利率作为名义利率，将二手房价格指数同比作为通胀指标，更贴合实际，两者差值便可用于估计按揭贷款实际利率。我们发现自 2012 年 9 月以来，该指标逐渐走高，截至 2025 年 3 月，虽然名义利率仅为 3.1%，但因房价下跌导致二手房挂牌指数同比减少9.9%，则实际按揭贷款利率为 13.0%，在高利率条件下，于居民而言提前还贷成为理性选择。根据央行的数据，2023 年和 2024 年我国居民按揭贷款余额分别为 38.17 万亿元和37.68 万亿元，同比增速分别为-1.6%和-1.3%，居民按揭贷款余额出现净减少，也予以佐证。
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